Cirrus @ The Fool

CIRRUS LOGIC INC COM USD0.001 (CRUS)

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COMPANY RESULTS: Cirrus Logic Inc. (NASDAQ: US:CRUS)

Cirrus Logic Inc.

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Market cap

$1.98B

Average volume

3.67M

P/E ratio

19.59

Rev. per Employee

$777,780

EPS

1.61

Dividend

N/A

Div yield

N/A

Ex dividend date

N/A

Company Description 

Cirrus Logic, Inc. develops high-precision, analog and mixed-signal integrated circuits for audio and energy markets. It delivers optimized products for consumer and commercial audio, automotive entertainment, and targeted industrial and energy-related applications. It also develops ICs, board-level modules and hybrids for high-power amplifier applications branded as the Apex Precision Power line of products. The company product lines include: Audio & Energy. The Audio product line develops high-precision analog and mixed-signal components, as well as audio digital signal processor products for consumer, professional and automotive entertainment markets. The Energy product line develops high-precision analog and mixed-signal components for energy-related applications, such as energy measurement, energy exploration and energy control systems. It also includes ICs, board-level modules and hybrids for high-power pulse width modulation and power amplifier applications. Cirrus Logic was founded by Suhas S. Patil and Michael L. Hackworth in 1984 and is headquartered in Austin, TX.

More Cirrus Logic, too ...
I won't spend as long discussing my second buy, in part because it's an Apple derivative play. I'll be picking up a bit more Cirrus Logic (NASDAQ: CRUS  ) .

The company definitely comes with its risks, as a whopping 79% of its revenues came from Apple last quarter, but it's also been expanding its role in Apple's products.

Simply put, it's a company that's sold off quite a bit recently, and the sell-off has been baffling to me. In the December quarter, Cirrus guided to sales that would be up about 145% year over year on the high end of its guidance. The reason is simple, Cirrus Logic made major gains in the amount -- and value -- of its chips going into the new iPhone 5. Those eye-popping rates will come back to Earth later next year, but by the time they do, the company will be trading at single-digit earnings multiples.

Why's Cirrus selling off in spite of such great news with Apple? Well, the company guided to margins that could be decreasing 2 to 3 percentage points concurrent with its massive rise in revenues. This seems like an overblown concern to me. I'll quote Cirrus Logic CEO Jason Rhode on his reaction to the situation:

"Achieving approximately double the revenue with only a few points of margin erosion is a trade-off most semiconductor companies would happily make in light of the huge growth in operating profit that this drives."

That about sums up my reaction as well. In any case, I'll be adding 20 more shares of Cirrus to my portfolio tomorrow. That's a smaller buy than Apple, but it's also a smaller and riskier company.

Directors & officers

	Name	Title	Compensation	Age	Officer since
	AlanSchuele	Chairman of the Board	--	66	2012
Mr. Alan R. Schuele has been appointed as Chairman of the Board of Cirrus Logic, Inc., effective August 01, 2012. Mr. Schuele was first elected to Cirrus Logic's Board of Directors in July 2011. Schuele has been a general partner since 2000 with Sevin Rosen Funds, a high tech venture capital firm, and is currently a director of Javelin Semiconductor. Prior to Sevin Rosen, he was chief executive officer of Benchmarq Microelectronics and served as president, chief operating officer and a director of the Board of Unitrode Corp. after its merger with Benchmarq. Other past semiconductor company experience includes various sales, marketing, and executive positions at Cirrus Logic, Crystal Semiconductor, Cypress Semiconductor, Mostek, Motorola and Texas Instruments.
	JasonRhode	President, Chief Executive Officer, Director	454.72k USD	42	2004
	ThurmanCase	Chief Financial Officer, Vice President, Principal Accounting Officer	263.94k USD	55	2002
	ScottAnderson	Senior Vice President, General Manager - Mixed-Signal Audio Products	279.29k USD	58	2007
	GregoryThomas	Vice President, General Counsel, Corporate Secretary	295.50k USD	46	2003
	GregoryBrennan	Vice President, General Manager - Apex Precision Power	--	50	2008
	ThomasStein	Vice President and General Manager - EXL Products	237.01k USD	40	2008
	TimothyTurk	Vice President - Worldwide Sales	--	55	2007
	Jo- DeeBenson	Vice President - Corporate Marketing Communications and Human Resources	--	52	2000
	RandyCarlson	Vice President - Supply Chain Management	--	46	2010
	JohnCarter	Independent Director	--	57	2009
	TimothyDehne	Independent Director	--	46	2009
	WilliamSherman	Independent Director	--	69	2001
	SusanWang	Independent Director	--	61	2011

Officers and Directors data as of Jan 06 2013

Palier ou pic ?

08:35 - 10 janvier 2013 par Patrick Luysterman

5 facteurs qui expliquent la stabilisation des prix immobiliers

Le temps où la hausse des prix de l’immobilier semblait sans fin est révolu. Cinq facteurs déterminent cette nouvelle réalité.

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La valeur des maisons a augmenté deux fois moins vite en 2012. Et du côté des appartements, les prix sont déjà en baisse. Ce sont les premières conclusions du baromètre des notaires. Et on assiste à une stabilisation du volume des transactions. "L’immobilier belge résiste donc bien en dépit de la baisse, mois après mois, d’autres indicateurs économiques", conclut la fédération des notaires.

La question est dès lors de savoir quels sont les facteurs susceptibles de soutenir le secteur en Belgique. Et les spécialistes se heurtent ici aux éléments qui expliquent la hausse exorbitante des prix. Hausse qui ne devrait pas se répéter au cours des prochaines années.

1. La crise économique et financière

En caricaturant, on pourrait avancer que l’évolution des prix des maisons, entre 1975 et 2012, a été déterminée par quatre paramètres: le revenu disponible des ménages, le niveau d’emploi, les taux hypothécaires et le nombre de ménages. "Les deux premiers paramètres évoluent évidemment de manière négative en 2012 et 2013", reconnaît Johan Van Gompel, économiste en chef de KBC. "Il est même étonnant que le marché immobilier ait résisté aussi longtemps pendant la crise économique et financière qui nous a déjà touchés en 2008. Nous partons de l’hypothèse qu’une correction est intervenue dans la seconde moitié de 2012."

Van Gompel s’attend à ce que cette correction se poursuive en 2013, avec une baisse des prix de 6%  pour les appartements et de 7% pour les maisons. La plupart des spécialistes s'attendent à une correction plus progressive. Environ la moitié table, pour les cinq prochaines années, sur une hausse nominale moyenne limitée de 0 à 1% par an. Seule une minorité d’experts pense que durant cette période, la hausse des prix de l’immobilier pourra encore suivre l’inflation.

2. Les incertitudes fiscales

Les dernières mesures d’économie décrétées par le gouvernement ont eu peu d’impact direct sur l’immobilier résidentiel (sauf pour ceux qui ont placé leur immeuble dans une société). Mais il est évident que le gouvernement repartira à la pêche aux revenus supplémentaires dans les années à venir. "Je crains que le gouvernement finisse par tailler dans le statut fiscal des emprunts hypothécaires", avertit ainsi Frank Maet de la Banque Belfius.

Le transfert de la déduction des emprunts hypothécaires du fédéral vers les Régions doit encore se concrétiser d’ici 2014. Or, c’est précisément la longue période d’incertitude relative à la nouvelle fiscalité immobilière qui a aggravé la situation aux Pays-Bas. Chez nous, la question qui se pose est la suivante: les Régions auront-elles autant de moyens à y consacrer?

"À partir de 2014, la régionalisation du bonus logement et la réforme risquent de vraiment peser sur le marché. Je pars de l’hypothèse que les gens vont l’anticiper. Cela aura donc un impact positif sur le nombre de transactions en 2013, mais un impact négatif en 2014", prévoit Luc Machon, courtier en immobilier et président de l’Institut professionnel des agents immobiliers.

3. Les taux et les banques

La faiblesse des taux a été le principal soutien du marché immobilier en 2012. "Mais les banques ont dans le même temps fortement resserré leurs conditions d’octroi de crédits hypothécaires", observe Iain Cook, du réseau d’agences ERA. Le notaire Bart van Opstal constate lui aussi que de plus en plus de transactions échouent au stade de la remise du dossier à la banque.

Les taux hypothécaires sont restés très bas en 2012: 3,7 à 3,9% pour un taux fixe à 10 ans. "Ils ont cependant reflué moins vite que les taux à long terme", précise Bart Van Craeynest, économiste en chef chez Petercam. Encouragées par la Banque nationale (BNB) et les nouvelles règles internationales (Bâle III, qui seront sans doute reportées....), les banques profitent de ce déclin des taux pour augmenter leurs marges et imposer des conditions plus strictes. Cette politique plus sévère, en vigueur depuis l’été, est aujourd’hui confirmée noir sur blanc par le "lending survey" de la BNB. Ne sous-estimez pas l’impact de ce resserrement des conditions de crédit. Celui qui veut acheter une maison doit prévoir un apport personnel important. "Jadis, vous pouviez emprunter 100%, voire 110% de votre prix d’achat. Aujourd’hui, dans la plupart des cas, c’est 80% au maximum, voire moins. Pour une habitation moyenne, cela signifie donc que vous devez pouvoir mettre 100.000 euros sur la table. Et ce, au moment précis où la capacité des gens à épargner est moindre", analyse Philippe Janssens du bureaux d’études Stadim.

Personne ne s’attend à ce que les taux hypothécaires remontent fortement en 2013. La plupart des spécialistes tablent sur un statu quo. L’inflation sur base annuelle pourrait reculer de 2,9% à 1,6%. La question est surtout de savoir ce qu’il adviendra des taux réels (taux nominal moins l’inflation). L’an dernier, ils étaient proches de 0%. "Les prix de l’immobilier baissent surtout lorsque les taux réels se mettent soudain à grimper de manière spectaculaire. À ce moment, les autres classes d’actifs deviennent aussi intéressantes. Mais aussi longtemps que ce taux reste bas, les investisseurs sont attirés par l’immobilier", précise Pol Tansens de BNP Paribas Wealth Management.

4. Erreurs et opportunités

L’ensemble du marché immobilier ne sera pas intéressant dans les années à venir. "Il devient plus difficile d’éponger des décisions d’achat erronées en laissant simplement passer quelques années", avertit Stefaan Gielens, le CEO de la Sicafi résidentielle Aedifica. "Le potentiel de plus-value s’amenuise d’année en année. Il est en outre surtout présent dans les grandes villes", ajoute son collègue Xavier Mertens de Home Invest Belgium. Heureusement, la demande reste soutenue dans certains segments. "C’est certainement le cas pour les petits appartements neufs, à une ou deux chambres. Leur attrait s’explique par l’accroissement de la population, le vieillissement mais aussi par la multiplication des plus petits ménages", précise Julie Loeckx, manager opérationnel chez l’agent immobilier Certes. Jusqu’à 700 euros par mois, les appartements restent louables. Et comme les banques exigent un apport personnel plus important de la part des candidats acquéreurs, les jeunes ménages restent plus longtemps sur le marché locatif. C’est évidemment négatif pour le marché des petites et moyennes habitations car les jeunes ménages continuent à postposer l’achat d’une maison.

Le Belge doit en outre arrêter de croire que le prix des terrains à bâtir ne peut que monter compte tenu de leur rareté croissante. "La hausse du coût de la construction et la stagnation du budget disponible font qu’à un moment donné, le prix des terrains à bâtir ne peut plus monter", analyse Luc Vastmans, l’économiste du logement de la KU Leuven, qui s’attend à une baisse des prix.

5. Sous-évaluation limitée

L’élément encourageant, c’est que personne ne pronostique un véritable dérapage du marché immobilier en Belgique. La surévaluation dont l’hebdomadaire britannique The Economist faisait état ("jusqu’à 60% trop cher") il y a quelques mois, tous les experts la jettent au panier. La plupart spécialistes estiment pouvoir "vivre" avec les 15% de surévaluation que Luc Coene, le gouverneur de la Banque nationale, prévoit. Quant à savoir si et comment cette surévaluation va disparaître, les avis sont partagés. La plupart tablent sur le fait que l’inflation fera son œuvre, en toute quiétude. "Il est important que les gens comprennent que les prix de l’immobilier ne peuvent pas toujours monter", avertit Ivan Van de Cloot, économiste en chef de l’institut de recherche Itinera Institute.

Tizen, Sailfish, Firefox OS, Aliyun, ... & Co

Tizen, la botte secrète de Samsung pour défier Apple et Android

Trends Tendances

Source: L'Expansion.com
vendredi 04 janvier 2013 à 13h24

Samsung sortira en 2013 plusieurs smartphones fonctionnant sous un nouveau système d'exploitation concurrent d'Android, Tizen. D'autres OS alternatifs, pas découragés par le duopole Apple-Google, devraient voir le jour en 2013.

Samsung Tizen

Samsung, numéro un mondial des téléphones mobiles et premier vendeur de smartphones Android, va tenter de casser le duopole d'Apple et Google (respectivement 15% et 75% de part de marché dans les smartphones selon IDC) dans les systèmes d'exploitation pour appareils mobiles. Le coréen a annoncé qu'il lancerait en 2013 plusieurs appareils fonctionnant avec un nouvel OS open source, nommé Tizen. Selon le quotidien japonais Yomiuri Shimbun, un premier smartphone équipé de Tizen serait dévoilé en février au Mobile World Congress, destiné à être commercialisé par l'opérateur japonais leader NTT DoCoMo. Une version élaborée de Tizen est attendue ce mois-ci, selon Forbes.

Qu'est-ce que Tizen ?

Tizen est un OS basé sur Linux (comme Android), développé par un consortium créé fin 2011, auquel participent Samsung, Intel, Vodafone, Orange, Huawei, Panasonic, Telefonica, le sud-coréen SK Telecom, Sprint, Nec et NTT DoCoMo. Initialement, les premiers matériels devaient être lancés mi-2012, mais les développements ont pris du retard.

Tizen s'appuie en partie sur les travaux d'Intel sur MeeGo, l'OS qu'il développait avec Nokia jusqu'à son abandon en 2011. Cet OS multiplateformes est conçu pour pouvoir faire fonctionner smartphones, tablettes, mais aussi téléviseurs connectés, ordinateurs portables et systèmes automobiles embarqués. Il mise sur le HTML 5 pour séduire les développeurs sur toutes les plateformes et disposera d'une boutique d'applications à l'instar de l'App Store et de Google Play.

Pourquoi développer un nouvel OS ? 

Distancé par ARM et Qualcomm sur les plateformes mobiles, Intel cherche à être plus présent sur ces appareils, sa faiblesse sur ce secteur lui étant très préjudiciable financièrement et en Bourse. Samsung, de son côté, chercherait à diminuer sa dépendance à Google depuis le rachat de son concurrent Motorola, analyse Bloomberg. Samsung commercialise un smartphone sous Windows Phone 8, l'Ativ S, mais réalise la quasi-totalité de ses ventes avec des téléphones Android.

Quand on voit la difficulté de Microsoft pour se faire une place sur le marché des OS mobiles, s'il y a bien un acteur assez puissant pour tenter d'imposer un nouvel OS, c'est bien le numéro un mondial du mobile. L'époque réussit aux géants informatiques capables de concevoir à la fois le logiciel et le matériel, comme Apple.

Pour Samsung, il s'agit d'une évolution logique. D'autant qu'il pourra équiper de Tizen non seulement ses smartphones (peut-être le futur Galaxy S4), mais aussi tous ses autres produits connectés. De plus, il a déjà l'expérience d'un OS complètement prorpiétaire, Bada. Google, de son côté, ne peut prendre le risque de se couper de la diffusion d'Android par Samsung en répliquant par des mesures de rétorsion.

Que devient Bada ? 

Samsung dispose déjà d'un OS propriétaire, Bada, lancé en 2010, qui équipe ses smartphones d'entrée et de moyenne gamme vendus en Europe et sur les marchés émergents. Il devrait abandonner Bada pour Tizen, bien que rien ne soit pour l'instant confirmé. La dernière version de Bada date de 2011, et il semble que l'OS - qui a connu quelques beaux succès comme en France grâce à la distribution de Samsung Wave à 1 euro par les opérateurs -, ne soit plus du tout une priorité pour le groupe asiatique.

Tizen, premier d'une nouvelle lignée d'OS alternatifs 

2013 sera l'année des nouveaux OS mobiles alternatifs. Après Tizen, on devrait voir le premier modèle sous Sailfish, conçu par le finlandais Jolla (fondé par des anciens de Nokia). Jolla prévoit de sortir un smartphone haut de gamme au premier trimestre. Son OS, dérivé de Meego, a été développé pour l'Europe, l'Afrique du Nord et la Chine.

Le premier trimestre devrait être chargé puisque c'est aussi l'horizon que se s'est fixé le chinois ZTE pour sortir un smartphone sous Firefox OS, un projet qui réunit Mozilla et Telefonica. Cet OS, lui aussi tourné vers le HTML 5, vise les marchés émergents. ZTE est le cinquième constructeur mondial de téléphones mobiles, avec environ 5% de part du marché mondial selon IDC.

On aurait également dû voir arriver sur le marché un smartphone Acer sous l'OS Aliyun d'Alibaba, mais le lancement a été repoussé. Google s'y oppose, explique le Wall Street Journal, car Aliyun serait dérivé d'Android mais non compatible avec celui-ci, et Acer, partnaire d'Android, ne serait pas autorisé à commercialiser des appareils non compatibles.

Enfin, Ubuntu a présenté cette semaine son projet d'OS mobile, destiné à servir le marché du smartphone low cost ainsi que celui des entreprises. Les smartphones qui en seront équipés seront en effet conçus pour servir d'unité centrale quand ils seront connectés à un clavier et un écran. Les premiers modèles sont annoncés pour la fin 2013 ou le début 2014.

Raphaële Karayan 

Sun & Win by Warren

Warren Buffett investit 2 milliards dans le solaire

Source: Belga
jeudi 03 janvier 2013 à 15h23

Le milliardaire américain Warren Buffett investit dans l'énergie solaire. Une de ses sociétés, EMidAmerican nergy, débourse en effet 2,5 milliards de dollars (1,9 milliard d'euros) pour deux projets de centrales photovoltaïques en Californie.

Warren Buffett

Selon MidAmerican Energy, il s'agit des plus importants projets de centrales photovoltaïques au monde. MidAmerican rachète ces projets à la société SunPower, qui a signé un contrat pour la réalisation du projet.

Les installations, qui devraient être opérationnelles fin 2015, disposeront d'une capacité de 579 MW, ce qui correspond à la puissance d'une grande centrale au gaz ou au charbon.

Warren Buffett, l'un des hommes les plus riches du monde avec un patrimoine estimé à 49,8 milliards de dollars (37,8 milliards d'euros), investit de plus en plus dans des projets liés aux énergies solaire et éolienne. 

Warren Buffett to build world's largest solar energy project

Billionaire US investor Warren Buffett is taking a $2.5bn (£1.5bn) bet on solar energy, acquiring what is set to become the largest photovoltaic development in the world.

Construction for the projects - with a combined capacity of 579 megawatts - will begin in the first quarter of 2013 Photo: Getty Images

By Nathalie Thomas

11:45PM GMT 02 Jan 2013

198 Comments

MidAmerican Energy Holdings, a subsidiary of Mr Buffett’s Berkshire Hathaway investment company, has struck a deal with SunPower to acquire and build two projects in California’s Antelope Valley.

The deal, which will see MidAmerican pay between $2bn to $2.5bn, marks the third time in little over a year that Mr Buffett has ploughed cash into solar energy.

He last year created a unit within Mid American to support an increasing number of solar and wind investments.

Work on the projects will begin within the next few months and construction is expected to be completed by the end of 2015.

SunPower, which is 66pc-owned by France’s Total, will remain involved in the construction and operation of the projects.

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  02 Jan 2013

“Customers, investors and banks see this as a stamp of approval on SunPower,” SunPower’s president and chief executive, Tom Werner, said.

“It’s a huge deal for us, roughly the size of our company.”

SunPower, based in San Jose, California, has a market value of $732 million.

The two projects acquired by MidAmerican will have a combined capacity of 579 megawatts (MW), creating the largest solar photovoltaic power development in the world.

The scheme is expected to create about 650 construction jobs, SunPower said in a filing with the US Securities and Exchange Commission.

In December 2011 MidAmerican acquired another 550 MW solar plant in California from First Solar in a deal valued at an estimated $2bn.

Shortly before the First Solar deal, the investment group also swooped on a 49pc stake in a $1.8bn project in Arizona.

In total, the Berkshire Hathaway subsidiary has more than 1,830 MW of assets, also including wind power, geothermal, and hydro projects.

California is the biggest solar market in the US.

Warren Buffett’s MidAmerican opens renewable unit

By Kirsten Korosec | January 24, 2012, 11:32 AM PST

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MidAmerican Energy Holdings has made a handful of large investments recently in both wind and solar energy. Now the company, which is a unit of Warren Buffett’s Berkshire Hathaway, is creating a new business to handle all of its renewable energy interests.

MidAmerican Energy announced today it has createdMidAmerican Renewables to oversee wind, geothermal, solar and hydro projects. The new business unit will be based in Des Moines, Iowa and will be headed by Bill Fehrman, who is currently president and CEO of the utility.

MidAmerican already has significant wind energy holdings. The company announced earlier this month plans to build 176 turbines in Iowa by the end of the year, an investment that will push its wind power capacity to 2,284 megawatts, the most of any investor-owned U.S. utility. Last month, MidAmerican moved into the solar biz as well when it bought First Solar’s 550-megawatt Topaz project in California. MidAmerican also announced an agreement to buy First Solar’s $1.8 billion 290-megawatt Agua Caliente project in Yuma County, Arizona.

In other words, this renewables unit doesn’t mark a new direction for MidAmerican. It merely confirms the utility’s interest in renewable energy and hints that there will be more projects to come, including geothermal and hydro.

Photo: Flickr user Fortune Live Media, CC 2.0

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• Warren Buffett jumps into solar

Buy ? or Rent ?

08:55 - 03 janvier 2013 par Stéphane Renard

Que se passe-t-il à l'issue d'un bail de 9 ans?

Le bail est reconduit pour trois ans, aux mêmes conditions… Sauf en cas de renon au moins six mois avant son échéance. Qu’avez-vous intérêt à faire?

Contrairement à une idée encore largement répandue, les baux 3-6-9 n’existent plus. Désormais, tout contrat de bail portant sur la résidence principale du locataire a normalement une durée de 9 ans. Cette durée s’applique automatiquement si le bail ne comporte aucune indication de durée, ou s’il est conclu pour une durée comprise entre 3 et 9 ans. Ainsi, un bail signé pour une durée de 7 ans est parfaitement valable, mais est considéré en droit comme un bail de 9 ans.

Il reste toutefois possible de conclure un bail pour une durée égale ou inférieure à 3 ans. Ces baux courts connaissent des règles particulières en matière de préavis. Et si aucune partie ne met fin au contrat à l’issue des trois ans, ce bail est considéré comme un bail de 9 ans (et court donc encore 6 ans).

Pour les baux de 9 ans conclus après le 28 février 1991, la date d’entrée en vigueur - déterminante pour dater la fin du bail - est celle qui est prévue dans le contrat de bail écrit. En cas de bail verbal, c’est la date d’entrée du locataire qui compte.

Deux possibilités

1. A l’issue des 9 ans, le locataire et le bailleur peuvent chacun mettre fin au contrat, sans motif, et sans devoir payer d’indemnité. Seule condition: avoir donné un renom au moins six mois avant la date d’échéance.

Exemple: un bail entré en vigueur le 1er septembre 2007 court jusqu’au 31 août 2016. Pour qu’il s’arrête effectivement à cette date, le locataire ou le propriétaire doit avoir donné le renom au plus tard le 28 février 2016. Le bail s’achèvera alors le 31 août 2016.

2. Si aucune des deux parties n’a signifié de congé, le contrat est d’office prorogé (c’est-à-dire prolongé) mais pour une période de 3 ans seulement. Et il en sera de même à l’issue de chaque période de 3 ans, le bail repart pour un triennat. A partir de ce moment, le bailleur comme le preneur a la possibilité de mettre fin au bail, sans motif et sans devoir d’indemnité. Attention toutefois: la prolongation est limitée à 3 ans, mais ce sont les règles en vigueur pour un bail de 9 ans (et non pour un bail court) qui s’appliquent.

Reprenons notre exemple: si aucun renom n’est communiqué le 28 février 2016, le bail sera prorogé jusqu’au 31 août 2019. Le locataire ou le propriétaire pourront arrêter le bail à cette date, mais à condition - comme pour un bail de 9 ans - d’avoir donné un préavis au moins six mois plus tôt, soit avant le 28 février 2019. Sinon, le bail repartira pour trois ans…

Stop ou encore?

Un propriétaire a-t-il intérêt, à stopper le contrat à l’issue des 9 ans, avec le renom légal ? Ou est-il préférable de le laisser courir, sutout si tout se passe bien avec le locataire? Le Syndicat national des propriétaires et des copropriétaires (SNP) a pesé le pour et le contre.

Un bailleur peut avoir intérêt à stopper le bail pour pouvoir revoir le loyer. Il se peut en effet que, malgré l’indexation annuelle (si elle a été prévue dans le bail), le loyer ne corresponde plus à la réalité du marché ou du quartier. L’indexation se fait en outre sur la base de l’indice-santé, qui est moins élevé que l’index normal qui, lui, fixe les hausses de prix (construction, précompte immobilier…). Or, si vous laissez le bail se poursuivre, ce sera impérativement aux mêmes conditions: vous devrez vous contentez de la simple indexation.

Mettre fin à un bail pour en conclure un nouveau peut aussi être désavantageux pour un bailleur, et ce pour plusieurs raisons:

• la garantie locative ne peut plus être (sauf exceptions) que de deux mois. Or, les baux plus anciens prévoyaient habituellement une garantie de trois mois;
• L’enregistrement du bail doit désormais être réalisé dans les deux mois, faut de quoi le bailleur s’expose à une amende;
• La mise en location implique désormais - quelle que soit la Région - un certificat de performance énergétique, dont copie doit être remise au locataire…

A chacun dès lors de peser le pour et le contre.

End of ... baby-boomers

10:26 - 30 décembre 2012  

Di Rupo enfonce le segment des villas de luxe

Chaque semaine, l’Echo vous fait découvrir des villas de rêve dans sa rubrique " Biens de prestige ". Ces villas de luxe souffrent depuis des années de la stagnation des prix et de longs délais de vente. Ces problèmes viennent encore d’être aggravés par la récente hausse des taxes sur les villas détenues par des sociétés.

En 2012, les prix et le nombre de villas vendues se sont à nouveau retrouvés sous pression. " Dans le très haut de gamme, les activités accusent une baisse plus marquée que dans les autres segments du marché immobilier ", explique Julien Manceaux, économiste chez ING.

" En 2012, la baisse du nombre transactions devrait être d’environ 10%, contre une baisse moyenne de 8% pour l’ensemble du marché. En Flandre, l’évolution des prix devrait s’avérer légèrement positive, mais en Wallonie, c’est l’inverse." Pour l’ensemble du pays, on en arrive à une croissance nominale nulle en 2012, après une hausse de 3% en 2011. Les problèmes auxquels l’immobilier de luxe est confronté ne sont pas nouveaux. " Le marché des villas stagne depuis déjà cinq ans. Par rapport au sommet qui a précédé la crise au troisième trimestre de 2008, les prix n’ont augmenté que de 2% dans ce segment", poursuit Julien Manceaux. Sur le même laps de temps, les prix des maisons ont enregistré une hausse de 8,5% et ceux des appartements, de 15,5%.

" Ces chiffres anémiques n’intègrent pas encore les effets de la hausse des impôts pour ceux qui disposent gratuitement d’une maison via leur entreprise ", explique Philippe Janssens, expert en immobilier chez Stadim. " Les mesures du gouvernement Di Rupo touchent essentiellement le segment supérieur du marché. " De quoi s’agit-il exactement ? Pour des raisons fiscales, l’acquisition d’une villa de luxe se fait souvent par le biais d’un achat scindé, où le chef d’entreprise achète la nue-propriété et l’entreprise achète l’usufruit, le droit de superficie ou d’emphytéose. La société met ensuite la villa gratuitement à la disposition du dirigeant d’entreprise pour y habiter avec sa famille. Cet avantage est taxé forfaitairement. Mais depuis le 1er janvier 2012, ce qu’on appelle " avantage de toute nature " pour les maisons dont le revenu cadastral est supérieur à 745 euros a quasiment doublé. La nouvelle formule de calcul est 100/60 du revenu cadastral indexé x 3,8 (contre 2 auparavant). " Pour la première fois, l’impôt à payer pour certaines villas dépasse le niveau des loyers réels ", poursuit Philippe Janssens. A cause de cette hausse, de nombreuses villas sont mises en vente. " L’augmentation de l’offre se traduit provisoirement par un allongement du délai de vente. Il est encore trop tôt pour mesurer l’impact sur les prix. "

La crise crée de l’incertitude

Cette hausse d’impôts est venue s’ajouter à la crise. " Les acheteurs potentiels de villas sont souvent des indépendants ou des propriétaires de PME. Mais la crise les incite à prendre davantage leur temps et à ne pas réaliser trop vite leurs projets ", analyse Sven Haest de Quares. " Tant le niveau de confiance des consommateurs que celui des chefs d’entreprises est faible. On a désormais peur d’investir dans une villa de luxe sur un grand terrain, avec des frais d’investissement et d’entretien élevés ", renchérit Luc Machon, courtier en immobilier et président de l’Institut Professionnel des Agents Immobiliers (IPI). Même si le segment le plus élevé semble résister. " Au-dessus de 2 millions d’euros, les ventes se portent relativement bien. Les super-riches ont pris une petite claque financière, mais guère plus. Il n’y a plus de cerise sur le gâteau, mais le gâteau n’a pas disparu pour autant ", explique Sven Haest. " A cause de l’offre limitée et du caractère exceptionnel des habitations, il y a toujours des clients dans le haut du segment ", confirme Filip Dewaele de Dewaele Vastgoed & Advies. " Ces acheteurs ne dépendent pas d’un emprunt hypothécaire ou de leur salaire mensuel pour l’achat du bien, mais cela les rend très exigeants et très sélectifs, et ils ne laissent passer aucun défaut ".

Les villas ont vieilli avec leurs propriétaires "baby-boomers"

Le marché des villas se situant juste en-dessous du segment supérieur souffre beaucoup plus. " Ce sont surtout les villas sur des grands terrains - construites il y a 20 ou 30 ans - qui sont difficiles à vendre ", explique Luc Machon. Et ce sont justement ces villas qui se retrouvent sur le marché. La raison? Les 

 ont atteint l’âge de la retraite et les enfants ont quitté la maison. La villa - avec le jardin - est devenue trop grande et exige trop d’entretien, et les propriétaires souhaitent l’échanger contre un appartement au centre-ville. " Cette tendance va encore se renforcer dans les années qui viennent. Les grands-parents sont encore relativement jeunes et accueillent encore régulièrement les petits-enfants. Mais au fur et à mesure qu’ils grandiront, ils n’auront plus besoin de toutes ces chambres ", explique Sven Haest.