Brique belge : fin de l'âge d'or ?
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ACTUALITÉ La fin de l’âge d’or de l’immobilier belge est annoncée par une étude de la banque ING.
Après de fortes croissances sur ces vingt dernières années, l’âge d’or de l’immobilier belge touche probablement à sa fin. C’est du moins ce qu’affirme une étude de la banque ING qui table sur "une correction de 15 %" du prix moyen des biens immobiliers belges d’ici 2017. Si pour cette année, ING espère encore une faible hausse de prix (surtout sur les appartements et davantage en Wallonie qu’en Flandre), une stagnation est prévue en 2014, avant une baisse conséquente des prix durant les trois années suivantes. "Ce n’est pas un crash, ni une bulle qui explose, mais l’adaptation du marché au pouvoir d’achat des Belges. En fait, cela va nous ramener aux prix de 2009 , nuance Julien Manceaux, économiste chez ING. La chute ne sera pas brutale, mais étalée sur plusieurs années."
Différents éléments expliquent ce recul, dont le principal est "le grand choc du pouvoir d’achat des Belges" , prévu dès la fin de l’année prochaine. Explications.
1. Les taux d’intérêts vont augmenter. Les taux hypothécaires (actuellement de 3, 6 % sur les taux fixes à plus de dix ans) sont historiquement bas. Dans quelques mois, ce sera du passé. "C’est quasiment une certitude" , reprend Julien Manceaux, pour qui cela ne semble "pas fou" de tabler sur une hausse de 150 points de base (soit 1,5 % supplémentaire) dans les quatre prochaines années. Pour information, un emprunteur qui a une mensualité de 800 euros avec un taux de 3,6 % voit celle-ci monter à 900 euros si le taux passe à 4,6 %. Soit une perte de pouvoir d’achat de 9 %. Pourquoi cette hausse est-elle inévitable ? Il y a tout d’abord les régulations européennes (Bâle III) qui vont obliger dès 2014 les banques de garder en réserve davantage de capital qu’auparavant pour garantir leurs prêts. "Cela a évidemment un coût pour les banques, qui vont forcément le répercuter sur leurs clients." La politique monétaire européenne va également pousser les taux courts vers le haut, une fois le retour plus affirmatif de la reprise économique et de l’inflation dans la zone euro (sans doute vers 2015).
2. Le Belge est de plus en plus serré dans son emprunt hypothécaire. D’après l’économiste, l’accès au marché immobilier n’a jamais été aussi compliqué que depuis les années 90. En fait, la situation n’a fait que se détériorer ces dernières années : l’écart s’est ainsi creusé entre la courbe des revenus et celle des prix, surtout depuis le début des années 2000. Les Belges doivent de plus en plus s’endetter pour pouvoir avoir accès à la propriété. De moins de 40 % du PIB en 2008, les engagements hypothécaires sont passés à près de 46 % fin 2012. "Cet endettement est l’un des facteurs à l’origine de la hausse des ratios prix-revenus" , poursuit l’économiste. A titre d’exemple, il faut dorénavant près de quatorze ans de revenus déclarés pour s’offrir une maison à Bruxelles, alors que ce chiffre n’était que de quatre ans et demi en 1995. Ce ratio a plus que doublé dans la majorité des cas. Dans le Brabant wallon, six années de revenus complets sont nécessaires pour s’acheter un appartement contre trois années en 1995. "Il faut une croissance de l’endettement plus en ligne avec les fondamentaux économiques" , plaide M. Manceaux.
3. L’épargne historique belge ne contrera pas cet effet. Jusqu’ici beaucoup de Belges avaient trouvé la parade en apportant davantage d’épargne propre vers l’immobilier, un phénomène favorisé par des changements fiscaux (lois sur les donations, DLU,…). Il faut dire que la Belgique dispose en terme de PIB du premier stock d’épargne européen et que cet apport propre atteint actuellement 40 % du prix des transactions immobilières. Mais ce chiffre est un peu tronqué, d’après Julien Manceaux. "L’épargne est très mal répartie en Belgique." Si certains peuvent ainsi payer un bien, uniquement via fonds propres une majorité de Belges sont obligés de passer par la casse "Banque". De plus, "cet apport d’épargne ne peut pas croître suffisamment vite pour contrer l’entièreté du choc du pouvoir d’achat en Belgique" . Les raisons ? Les Belges vivent ainsi plus longtemps et "mangent" davantage leur épargne, tandis qu’un regain d’intérêt pour les marchés boursiers se confirme, et ce au détriment de l’immobilier.
4. Durcissement de la fiscalité. L’immobilier pourrait devenir moins intéressant fiscalement. Il y a de très fortes possibilités que le gouvernement réforme prochainement le précompte immobilier (le cadastre n’est plus adapté) tandis qu’avec la régionalisation, le bonus habitation pourrait devenir moins intéressant.
Conclusion de M. Manceaux : "Cette baisse n’est pas une catastrophe. Si vous avez acheté en 2005 et que vous ne comptez pas revendre avant 2030, il n’y a vraiment aucun souci." Mais la stratégie d’investissement est en train de changer. "Prenons un jeune ménage qui se dit : 'On va acheter un petit appartement et dans cinq ou six ans - quand on aura des enfants - on achètera une maison.' Ce raisonnement n’est plus vraiment valable : ils risquent de se retrouver dans cet appartement plus longtemps que prévu."
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