Business ? or not ? ... @ Mon Argent

Vous donnez plusieurs immeubles en location, vous avez du flair et vous achetez des biens pour les revendre aussitôt avec une plus-value? Le fisc risque de considérer que vos opérations ne relèvent pas de la gestion "normale" d’un patrimoine privé.

Vous avez acheté, éventuellement retapé, puis revendu un appartement, avec une belle plus-value. Satisfait de l’opération, vous l’avez répétée plusieurs fois et êtes toujours à l’affût d’opportunités. Ou alors, vous donnez un appartement en location, vous vous en sortez bien, votre emprunt est remboursé grâce au loyer et vous dégagez même de la marge. Votre investissement est rentable, vous décidez donc d’investir à nouveau dans d’autres appartements, dans une maison de rapport, dans des garages…

Bref, l’immobilier est devenu un peu plus qu’un dada. Que va penser le fisc de votre nouveau passe-temps (et en particulier, des revenus que vous en tirez)?

Le fisc va s’intéresser à la manière dont un bien immobilier s’est retrouvé dans votre patrimoine privé.

Toute la question est de savoir si les opérations immobilières que vous effectuez doivent être considérées — ou pas — comme des opérations de gestion normale d’un patrimoine privé. Mais la définition est assez floue. Comme l’explique Florence Angelici, porte-parole du SPF Finances, "il s’agit d’une question de fait qui doit être appréciée en fonction des circonstances propres à chaque cas. Seule une analyse de l’ensemble des faits, démarches, opérations, etc. permettra de déterminer si le contribuable a — ou non — agi dans le cadre de la gestion normale d’un patrimoine privé".

Business or not business?

Concrètement, si vos opérations attirent l’attention du fisc, le fonctionnaire taxateur va s’appuyer sur plusieurs éléments pour déterminer si vos opérations rentrent dans la gestion normale de votre patrimoine ou si elles s’apparentent à un vrai business qui doit donc être taxé.

Voici quelques exemples:
• la manière "anormale" dont un bien immobilier s’est retrouvé dans le patrimoine privé du contribuable (en d’autres termes, s’il s’agit d’un bien immobilier qui n’a pas été acquis par héritage, donation, épargne personnelle, etc.). C’est le critère principal;
• les intentions "spéculatives" du contribuable;
• le fait que le contribuable ait eu recours — dans une large mesure — à des emprunts ou à des ouvertures de crédit pour financer les acquisitions;
• la publicité faite pour stimuler les ventes ou les mises en location;
• le fait que des travaux d’amélioration aient été exécutés (si oui, on peut plus difficilement vous considérer comme professionnel);
• le nombre d’opérations;
• l’appel à des professionnels du secteur immobilier;
• l’utilisation des connaissances personnelles du contribuable appartenant au secteur immobilier;
• le fait que des acquisitions aient été effectuées en indivision;

Le fisc s’appuiera sur une combinaison de deux ou plusieurs de ces critères pour décider que les opérations immobilières ne peuvent pas être considérées comme faisant partie de la gestion normale du patrimoine immobilier.

Revenus professionnels…

Lorsque des revenus immobiliers résultant de la vente ou de l’exploitation d’immeubles sont requalifiés par l’administration fiscale en revenus professionnels, le contribuable est par conséquent imposé sur la base de bénéfices ou de profits. Il en résulte qu’il acquiert alors la qualité d’indépendant, au moins à titre complémentaire. Il devient soumis aux systèmes des versements anticipés et aux cotisations de sécurité sociale applicables aux indépendants.

Comment déterminer ce type de revenus?

Il s’agit de calculer les revenus professionnels nets, c’est-à-dire après déduction de toutes les charges ayant grevé l’acquisition ou la conservation de ces revenus. Ils seront, le cas échéant, ajoutés aux autres types de revenus et soumis aux taux progressifs à l’impôt des personnes physiques (soit de 30% à 50%, majorés de la taxe communale ou d’agglomération).
… ou non

Si le fisc estime en revanche que ces opérations immobilières font partie de la gestion normale de votre patrimoine privé, votre régime d’imposition ne changera pas. Ainsi, s’il s’agit de revenus tirés de la mise en location, ils sont imposés comme des revenus immobiliers sur base des revenus cadastraux que vous indiquez dans votre déclaration fiscale et qui viennent s’ajouter à vos autres revenus, le cas échéant.

Dans le cas d’une vente avec plus-value, vous risquez de devoir payer une taxe sur la plus-value si vous revendez un immeuble dans les cinq ans qui suivent son acquisition (sauf pour votre habitation propre).

Pour calculer la plus-value, le fisc part du prix d’acquisition, lui ajoute 25% ainsi que 5% par an. Ce qui dépasse ce montant sera taxé à 16,5%.

Cependant, si la revente a lieu dans les deux ans, le contribuable peut récupérer une partie des droits d’enregistrement: un tiers du montant payé à Bruxelles et près de deux tiers en Wallonie.

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