Parquer son capital dans des boxes de garages
Donner en location un box ou un emplacement de parking, n’est-ce pas plus rentable qu’un appartement? La question exclut les réponses tranchées.
Trouver une place pour se garer est devenu un enfer quotidien pour des millions d’automobilistes qui arrivent au travail ou qui rentrent chez eux. Et le problème devient de plus en plus aigu, notamment dans des villes comme Bruxelles où on annonce régulièrement la suppression d’emplacements de parkings pour (tenter de) décourager le "tout à la voiture". 25.000 places de parking hors voirie pourraient ainsi disparaître dans la capitale…
L’heureux propriétaire de boxes ou de places de parkings aurait-il dès lors de l’or dans les mains? A priori, oui. Mais gare aux généralités. Luc Rosseel, administrateur délégué de l’agence Roseel (Gand), donne un éclairage nuancé: "Le marché du garage présente deux particularités. D’abord, il intéresse le plus souvent une catégorie particulière d’investisseurs, différente de celle, plus classique, qui préfère l’appartement. Et puis ce marché est sans doute encore plus sensible que les autres à la loi de l’offre et de la demande."
Un particulier qui serait tenté par ce type d’investissement sera donc très attentif au deuxième point. Car faute de demande, il perdra des plumes. "Il est inutile d’investir dans des garages dans le Limbourg, résume l’agent immobilier Luc Machon, spécialiste de la province, car il n’y a aucune demande en ce sens à Hasselt ou à Genk! Il y a de l’espace dans le Limbourg…".
Au moins 5% net… dans le meilleur des cas
L’espace, c’est précisément ce qui manque cruellement à Bruxelles. Comme le confie un investisseur en parkings bruxellois, "il faut privilégier les quartiers qui ‘basculent’, c’est-à-dire où, en quelques années à peine, le seuil critique offre/demande a été atteint et où il est devenu impossible de se garer. Un test imparable: vous vous placez dans un coin vers 17h et vous observez. Si les automobilistes tournent vingt ou trente fois avant de trouver une place, c’est simple, vous êtes à l’endroit où il faut investir!"
Certes. Encore faut-il trouver quelque chose à acheter. Mais, si c’est le cas, vous avez toutes les chances d’être gagnant.
L’expert immobilier Alain Braem, gérant du réseau Cap Sud, fait le calcul pour Bruxelles, dans un quartier couru (voir tableau).
Conclusion? Il s’agit de prime abord d’un beau rendement. Mais attention: le calcul ne tient pas compte d’un éventuel vide locatif et compte des charges modérées.
Or, le prix d’achat peut grimper on trouve des parkings à 25.000 euros ou plus -, et des mauvaises surprises ne sont pas exclues. L’expert cite un cas vécu: "Si vous achetez un garage dans une copropriété, vérifiez l’acte de base et ce que comprennent les charges de copropriété. Un investisseur a ainsi acheté 10 emplacements de parking pour lesquels les charges courantes étaient faibles. Mais un système de passerelle hydraulique et la porte de garage sont tombés en panne. Or, il est apparu que les frais liés à ces éléments étaient assumés uniquement par les propriétaires des emplacements, et pas par les copropriétaires d’appartements! Résultat: une facture salée et deux années de rendement nul…"
Des situations variables
Il n’en reste pas moins, comme le résume Luc Rosseel, qu’"un garage ou un emplacement, cela n’a pas de prix quand on en a vraiment besoin. Les entreprises doivent parfois payer très cher pour quelques places de parking réservées aux salariés ou à la clientèle. A Gand, par exemple, la voie publique est payante presque partout et les amendes pleuvent. Alors, 50 euros d’amende par jour ou 50 euros par mois? Le calcul est vite fait."
Cela explique aussi qu’au centre de Gand, les prix sont proches de ceux pratiqués dans la capitale: le prix d’achat peut atteindre jusqu’à 20.000 ou 25.000 euros, et la location - en moyenne de 50 euros -, peut parfois cas atteindre 100 euros par mois. "Certains garages sont même loués deux fois: en journée à ceux qui viennent travailler en ville, la nuit à ceux qui y habitent…"
Dans villes où la demande et/ou les loyers n’atteignent pas de tels sommets, la rentabilité d’un investissement dans un garage risque toutefois d’être moins attractive, comme l’attestent deux exemples à Nivelles (voir tableau).
Et la plus-value?
Cela dit, ce n’est pas non plus parce que la demande est très forte que les investisseurs se bousculent d’office au portillon.
L’exemple de la Côte, où des boxes de garage sont parfois proposés à 80.000 euros (!), est très parlant. "Lorsqu’on achète un garage à la Côte, explique Jan Jassogne, administrateur délégué de la Confederatie van Immobiliënberoepen van Vlaanderen, c’est surtout parce qu’on a en besoin. On cherche un emplacement dans son immeuble ou à proximité, et on est parfois prêt à le payer très cher. D’autant qu’il faut dans certains cas attendre des années avant qu’un emplacement soit à vendre dans son immeuble."
La dimension "investissement" est-elle pour autant absente?
Pas forcément. "Mais ce n’est pas dans une optique de rendement, poursuit Jan Jassogne. Il s’agit plutôt d’un transfert de capital. Comme l’argent placé en banque ne rapporte presque rien, on se dit que le ‘parquer’dans son garage à la Côte est plus rentable à terme. Sa valeur ne peut en effet qu’augmenter…" Ce qui est vrai aussi dans les grandes villes. Car si le rendement est une chose, la plus-value en est une autre.
A prendre en compte si possibe au moment de l’investissement.
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