Faites payer une partie de votre emprunt par le fisc
Le bonus logement doit-il être maintenu en l’état ou faut-il corriger le tir?
Dans les semaines et mois à venir, la question de l’avantage fiscal réservé au logement familial risque de faire débat. Mais pour la déclaration fiscale à remplir maintenant, rien n’a encore changé.
Quel avantage fiscal faut-il accorder aux emprunts contractés pour le logement familial?
La campagne électorale a été l’occasion pour tous les partis politiques de livrer leur point de vue. Les pistes proposées allaient du maintien du système existant au choix entre le bonus logement ou des droits d’enregistrement moins chers, en passant par la limitation dans le temps, et des avantages plus conséquents pour les jeunes isolés et les familles monoparentales.
Car à partir du 1er juillet 2014, ce ne sera plus le gouvernement fédéral qui tirera les ficelles de la politique du bonus logement: les trois Régions pourront édicter leurs propres règles. Mais pour la déclaration à remplir cet été, les règles restent inchangées. Le bonus logement - ou "déduction pour habitation propre et unique" - est un avantage fiscal qui s’adresse aux particuliers qui ont emprunté après le 1er janvier 2005 pour l’achat, la construction, la rénovation (partielle) ou la conservation d’une habitation. Les terrains à bâtir sans construction ne bénéficient pas du bonus logement. Vous en bénéficierez par contre si vous empruntez pour payer les droits de succession d’une habitation dont vous avez hérité ou pour racheter une partie de copropriété à un autre copropriétaire.
Le logement familial ne doit pas nécessairement se trouver en Belgique; il peut aussi être situé dans un des pays de l’Espace économique européen (les 28 États membres de l’Union européenne, plus l’Islande, le Liechtenstein et la Norvège).
Des conditions strictes doivent être respectées pour bénéficier du bonus logement. Elles sont examinées par partenaire. Il est donc parfaitement possible que vous ayez droit au bonus logement, mais pas votre partenaire, et ce pour le logement que vous occupez ensemble. Celui qui ne remplit pas toutes les conditions requises retombe dans le régime de la déduction ordinaire d’intérêts et la réduction d’impôt pour épargne à long terme (lire aussi en page 46).
1. Habitation unique
Vous devez emprunter pour votre habitation unique. La condition de propriété se vérifie le 31 décembre de l’année où vous concluez l’emprunt. Si vous avez conclu un emprunt en 2013, vous ne pouvez donc plus être propriétaire d’une autre maison ou d’un autre appartement au 31 décembre 2013.
Il y a deux exceptions:
- Si vous changez de logement. C’est l’exemple typique d’un jeune ménage qui commence par acheter un appartement et qui change plus tard - lorsqu’il a des enfants -, pour un logement avec un jardin. Il peut bénéficier du bonus logement pour la nouvelle maison, pour autant qu’il ait mis le premier logement en vente au plus tard le 31 décembre de l’année où il a conclu l’emprunt pour la nouvelle maison. Celle-ci doit être vendue au plus tard le 31 décembre de l’année suivante. Si le couple a emprunté en 2013 pour l’achat d’une nouvelle maison, il doit avoir mis la maison actuelle en vente avant le 31 décembre 2013 et l’avoir effectivement vendue le 31 décembre 2014.
- À l’occasion d’un héritage. Il n’est en effet pas tenu compte de l’habitation dont on hérite en copropriété, en nue-propriété ou en usufruit. Celui qui a hérité de cette habitation en pleine propriété ou qui en a reçu la nue-propriété par donation, ne peut en revanche pas bénéficier du bonus logement.
2. Habitation propre
L’habitation "propre" est la maison ou l’appartement où vous vivez avec votre ménage. La condition d’occupation est vérifiée le 31 décembre de l’année de la conclusion de l’emprunt: celui qui a emprunté en 2013 doit occuper l’habitation le 31 décembre 2013.
Le législateur a malgré tout fait preuve de souplesse dans un certain nombre de cas.
- La déduction fiscale est ainsi accordée si le logement est inhabitable pour cause de travaux.
- On peut aussi invoquer des raisons professionnelles (ex: la location d’un logement plus proche de son travail), d’ordre social (ex: une maladie ou des problèmes de couple), des motifs légaux (ex: une législation en matière de location qui permet au locataire de rester encore quelque temps) ou un empêchement contractuel (ex: un compromis de vente qui prévoit que le vendeur peut rester dans l’habitation jusqu’à une certaine date).
Les tolérances relatives aux travaux et à des dispositions légales sont "temporaires": vous devez occuper effectivement le logement au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle où vous avez contracté l’emprunt. Si vous avez conclu un emprunt en 2013, vous devez occuper la maison au plus tard le 31 décembre 2015. Sinon, vous perdez la déduction fiscale jusqu’au moment où vous occupez réellement le logement.
3. Hypothèque
L’emprunt doit être assorti d’une inscription hypothécaire. Un mandat hypothécaire, qui permet à la banque de prendre une hypothèque sur la maison plus tard, ne suffit pas. Celui qui emprunte plus que ce qui est déductible fiscalement peut évidemment garantir l’excédent par un mandat hypothécaire (meilleur marché).
4. Minimum 10 ans
L’emprunt doit avoir une durée minimale de dix ans et avoir été conclu auprès d’une institution établie dans l’Espace économique européen.
Jusqu’à 3.090 euros à gagner
Avec le bonus logement, vous pouvez tirer profit des intérêts payés, des remboursements de capital et de l’assurance solde restant dû. Le montant emprunté ne se limite pas au prix d’achat de l’habitation. La partie de l’emprunt qui couvre les frais de notaire, les droits d’enregistrement ou la TVA bénéficie aussi du bonus logement. Mais pas celle qui finance des frais comme le coût de l’hypothèque ou les frais bancaires.
Les paiements que vous pouvez déduire dans votre déclaration sont plafonnés. Pour la déclaration de cette année, le plafond de base est de 2.260 euros. Pendant les dix premières années le plafond de base est majoré de 750 euros, et de 80 euros supplémentaires pour le contribuable qui a 3 enfants à charge (ou plus) au 1er janvier de l’année où l’emprunt a été conclu. Cette dernière majoration de 80 euros est accordée à chacun des conjoints ou cohabitants légaux; par contre, dans le cas des cohabitants de fait, seul celui qui reprend les enfants à charge dans sa déclaration peut en bénéficier. Les plafonds valent par contribuable; ainsi un couple qui a conclu un emprunt ensemble peut aller jusqu’à 6.180 euros de déduction.
Quelle économie cela procure-t-il? Le bonus logement est une dépense déductible: cela signifie que le montant est déduit du revenu imposable globalement. Cela permet de gommer une partie du revenu qui est imposé au taux le plus élevé. Comme les taux d’imposition augmentent avec le niveau de revenus, l’avantage fiscal dépendra du niveau de vos revenus. Il se situera entre 25% au minimum et 50% au maximum. S’y ajoutent enfin les centimes additionnels communaux.
Que nous apporte 2015?
Le 1er juillet 2014, la fiscalité de l'habitation «propre» – et donc aussi le bonus logement – ne sera plus de la compétence du gouvernement fédéral, mais bien des Régions. De ce fait, chaque Région pourra accorder ses propres réductions et crédits d'impôt pour le paiement des intérêts, les remboursements de capital et les primes d'assurance de solde restant dû.
En principe, les nouvelles règles qui seraient mises en oeuvre pourraient s'appliquer aux paiements effectués depuis le 1er janvier 2014. Du côté flamand, le gouvernement a répété à plusieurs reprises qu'il ne toucherait pas aux emprunts en cours et que, si un nouveau régime s'applique aux nouveaux emprunts, il ne verra pas le jour avant le 1er janvier 2015.
Il y a malgré tout un impact «technique». Comme les Régions ne sont pas compétentes pour modifier la base imposable, la déduction fiscale actuelle va être convertie en une réduction d'impôt. Or une réduction d'impôt consiste à retirer un certain montant des impôts normalement dus. Pour les emprunts conclus avant le 1er janvier 2015, cette réduction d'impôt s'effectue au taux d'imposition le plus élevé, qu'on appelle le taux marginal. La réduction d'impôt régionale s'élève au minimum à 25% et au maximum à 50% des dépenses, ce qui correspond à l'avantage actuel. Pour autant que la Région ne mette pas en oeuvre un régime propre, la réduction d'impôt qui s'appliquera aux emprunts conclus à partir du 1er janvier 2015 sera uniformément de 45%.
À côté du bonus logement régional, une version fédérale persistera sous la forme d'une sorte de régime transitoire pour les emprunts en cours sous le régime du bonus logement, mais ne portant plus sur la maison «propre».
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