Une villa n'est plus un bon investissement
Ces dernières années en Belgique, les propriétaires de villas ont vu la valeur de leur bien s'effriter. Pourquoi ce désamour pour ces fermettes typiques, tellement caractéristiques de nos lotissements?
Ces dix dernières années, les villas ont perdu en Belgique près de 5% de leur valeur. D’après les chiffres du SPF Economie, les acheteurs paient actuellement en moyenne 21,9% de plus pour une villa, un bungalow ou un manoir qu’il y a dix ans. Mais au cours de la même période, l’inflation cumulée (sur base de l’indice des prix à la consommation harmonisé (IPCH) entre décembre 2001 et juin 2012, utilisé par Eurostat et la BCE) se monte à 26,4%. La hausse des prix ne suffit donc pas à compenser la hausse du coût de la vie.
Le spécialiste en immobilier de KBC, Johan Van Gompel, est un peu plus réservé. Il s’est plongé dans les chiffres de l’immobilier au niveau européen et a analysé leur évolution dans le temps. " Cette baisse de valeur est correcte si nous nous limitons à cette période relativement courte. Mais si nous remontons quelques années plus loin, la courbe est plus plate. Dans la réalité, le prix des villas suit l’inflation. " La situation est très différente pour les maisons et appartements. Si l’on tient compte de l’inflation, les prix ont augmenté respectivement de 5,1 et 4,2% entre 1995 et la fin de 2011. Au cours de cette période, le prix des villas a à peine augmenté de 0,5%. Entre 1980 et 1995, elles avaient déjà perdu – également corrigé pour l’inflation – 0,3% de leur valeur.
Fermettes
Cette évolution n’étonne pas les spécialistes. Ce sont les villas caractéristiques des années ’50, ’60 et ’70 du siècle dernier qui souffrent le plus. " A l’heure actuelle, les gens tiennent davantage compte des coûts d’entretien et d’énergie " explique Michael Ryckewaert, chercheur à la KU Leuven. Et ne parlons pas des fermettes typiques qui ne brillent pas sur ce plan. Ces villas exigent des rénovations lourdes et - par définition - chères. Et ceux qui pourraient se permettre de faire ces rénovations préfèrent, pour le même prix, construire une nouvelle maison. " La problématique du prix joue très certainement un rôle " poursuit Van Gompel.
Les villas ne sont pas seulement chères, elles répondent aussi de moins en moins aux attentes des jeunes couples actifs : ils accordent beaucoup d’importance aux prestations énergétiques, n’aiment pas avoir un jardin trop grand exigeant beaucoup d’entretien, et ils préfèrent garder suffisamment de moyens financiers pour leurs loisirs. Tout cela joue en défaveur du marché des villas, et un retournement de situation est peu probable. " Les prix vont continuer à baisser " prédit Van Gompel. " Mais plus encore que pour les habitations ‘classiques’, la situation géographique joue un rôle très important. Si vous leur parlez de la baisse du prix des villas à Knokke, ils vous rient au nez. "
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Marché asséché?
Le marché des villas s’est-il donc complètement asséché? Non, bien entendu. Elles trouvent encore acquéreur, surtout si elles sont bien situées. Mais le raisonnement classique de nombreux occupants de villas – si une maison mitoyenne vaut 200.000 euros, alors ma villa en vaut le double – ne tient plus la route. Les experts en immobilier sont tous d’accord pour dire que les villas se vendent encore, mais uniquement si le prix est correct. " Une minorité de propriétaires acceptent un prix plus bas et les autres attendent, dans l’espoir que le marché se retourne " constate le courtier Steve Aerens de l’Agence Rosseel. Pour les anciennes villas qui ne correspondent plus au mode de vie moderne, c’est probablement un espoir qui ne se réalisera jamais. Cela peut devenir un problème car un cercle vicieux peut s’installer : qui veut encore acheter, sachant que les prix ne monteront plus ? Et que doivent faire les occupants qui souhaitent vendre leur villa pour acheter un appartement ? Les règlementations actuelles n’offrent pas beaucoup de possibilités. De nombreuses règlementations locales en matière de lotissement ne permettent pas de diviser les grandes parcelles en plusieurs morceaux. Et ceux qui veulent transformer un bien en habitation kangourou se retrouvent confrontés à la règle - ‘absurde’ disent les experts - qui interdit de transformer un logement unifamilial en deux logements contigus. " Tôt ou tard, le marché obligera les autorités à trouver une réponse " conclut Ryckewaert.
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