la brique en Belgique

07:00 - 04 août 2013 par Jean Blavier et Jean-Yves Klein

Où vous mènera l'immobilier?

Le marché immobilier a connu de sévères corrections à travers toute l’Europe. Toute? Malgré une surévaluation estimée à 20%, la Belgique résiste à la tempête. Pourquoi?

Le marché belge du logement se porte toujours relativement bien. La crise a provoqué de petites secousses et ébranlé des certitudes, mais rien de comparable à ce qu’ont vécu certains pays voisins.

De nombreuses sources d’information viennent étayer ce constat: les chiffres semestriels du SPF Economie en provenance des notaires, les chiffres trimestriels fournis par les notaires eux-mêmes, les indices et analyses des réseaux d’agences immobilières (Trevi, Century 21, ERA), les analyses des banques, des consultants ou des courtiers (ING, Deloitte ou DTZ).

Certes, toutes les interprétations ne vont pas toujours dans le même sens, mais l’impression générale qui se dégage est que le marché belge du logement résiste bien. Et le plus étonnant, c’est que cela ressemble à une tendance de fond. Demandez aux aînés: ils vous diront qu’en fait, il n’y a jamais eu de crise immobilière en Belgique sauf entre 1979 et 1986 à cause de l’inflation et de la poussée de fièvre des taux d’intérêt. L’Etat belge se finançait alors à 15% en 1981 contre 2,50% aujourd’hui.

La grande glissade?

Pourtant, la Banque nationale, l’OCDE, le FMI, ING, The Economist et d’autres n’en démordent pas: les prix du résidentiel belge sont surévalués, disons de l’ordre de 20% en moyenne sur la base du rapport prix/loyers ou prix/salaires. "Et encore, la Belgique s’en sort bien, résume le Belge Roland Gillet, professeur à la Sorbonne et à l’ULB (Solvay), et expert internationalement reconnu. En France, c’est de l’ordre de 44% et en Espagne, on en est encore parfois à 60%. Mais si vous ajoutez les frais de notaire, particulièrement élevés dans notre pays, on arrive à un écart moyen de 35% entre la valeur et le prix payé".

Faut-il s’en inquiéter ou reporter son achat? "Le timing d’une correction est difficile à prévoir et dépendra surtout de l’évolution du climat général et de l’emploi. Mais ce qu’il ne faudrait surtout pas faire c’est, comme aux Pays-Bas, supprimer tous les avantages fiscaux liés à l’immobilier alors que la conjoncture est encore fragile. Le marché néerlandais s’est effondré et c’est la classe moyenne qui en a fait les frais, ce qui a encore amplifié la récession", prévient Roland Gillet, qui suggère aux autorités régionales belges, en charge de ces compétences fiscales dès 2014, de les manipuler avec la plus grande précaution.

Un produit "défiscalisé"

Car le logement est perçu comme un produit d’épargne défiscalisé. "Défiscalisé", c’est le mot magique dans un pays où le taux marginal d’imposition atteint 45% dès 20.000 euros de revenu annuel net. La défiscalisation intervient:

• A l’achat, grâce à la déduction pour habitation unique;
• Lors de l’emprunt lié à l’achat, avec une déduction plafonnée des intérêts hypothécaires;
• Quand on occupe le logement, le précompte immobilier étant (souvent) assimilé à un acompte sur l’impôt;
• Lors d’une rénovation, compte tenu du taux de TVA réduit pour les habitations de plus de 5 ans;
• A la location: dans la majorité des cas l’impôt ne porte que sur un revenu cadastral indexé qui ne représente que quelques mois de loyer.
• Sans compter les primes et déductions fiscales (pour la sécurisation par exemple).

Même si ces avantages ont été rognés au fil du temps, au total, les montants restent conséquents (à elle seule, la déduction pour habitation unique coûte ainsi 2 milliards d’euros par an à l’Etat belge). Et cela tend à montrer que, tant qu’on ne serre ni brusquement ni exagérément la vis, l’un des principaux risques pour le marché - hors crise économique majeure évidemment -, se situe probablement au niveau de la fiscalité.

D’autant qu’il s’agit d’une fiscalité moins favorable qu’il n’y paraît: les droits d’enregistrement sont parmi les plus élevés au monde (12,5% en Wallonie et à Bruxelles, soit 15% au moins de "frais de notaire", comme on dit) et hors de question de faire une donation taxée à 3% comme avec du cash ou des titres: les droits de donation et de succession sur des biens immobiliers sont élevés.

Un produit de pension

Autre idée bien ancrée dans la tête des Belges: un toit, c’est aussi une forme d’épargne forcée pendant le remboursement du prêt, ou de rente, une fois la dernière mensualité payée.

L’OCDE a montré voici quelques années qu’en Belgique, le taux de remplacement des revenus (c’est-à-dire le rapport entre pension et revenu) était inférieur à la moyenne des pays développés. La pension légale est peu élevée chez nous et on ne dispose pas, si ce n’est depuis quelques années, d’alternatives performantes comme les puissants fonds de pension néerlandais ou britanniques.

Le Belge en est conscient et il en a tiré une conclusion. A la retraite, il ne veut plus devoir payer de loyer. Et c’est (notamment) dans cette perspective qu’il achète son logement. Ou alors la tendance est plus récente -, il l’achète dans l’optique de le revendre avec plus-value avant de s’installer dans un logement plus petit et/ou plus confortable. Bref, il achète à long terme, ce qui est un facteur de stabilisation du marché.

La fameuse "brique dans le ventre" des Belges, un concept un peu bateau mais qui se transmet bel et bien de génération en génération, est "un état d’esprit lié au fait que la brique est un placement assez sûr, répond à un besoin de base de se loger, garantit une meilleure sécurité comparé à la location, tant durant la vie professionnelle qu’au jour de la retraite et permet de se constituer un beau patrimoine au bout de 20 ans de remboursement", résume le notaire saint-gillois Gaétan Bleeckx. A Bruxelles, pas un professionnel du marché n’oubliera de mentionner les projections démographiques qui veulent qu’entre 2010 et 2020, pas moins de 150.000 habitants supplémentaires viendront peser sur le marché du logement.

Le Belge continue à acheter

Ajoutez à cela la hantise d’une remontée des taux d’intérêt hypothécaires subtilement (ou pas) distillée par le secteur, et l’épargne record qui dort sur les livrets sans rien produire ou presque, et voilà les transactions qui reprennent de plus belle. Le dernier baromètre des notaires évoque même, pour le 2ème trimestre, "l’activité la plus intense des cinq dernières années" (pour un 2ème trimestre).

Pourtant, le stock ne baisse pas et on construit encore 30.000 logements neufs par an en Belgique, ce qui n’est pas vraiment bon signe... On rétorquera que le marché belge est robuste et n’a jamais baissé ou presque... Un argument qui fait bondir Roland Gillet: "C’est exactement ce qu’on disait en Espagne, aux Pays-bas ou aux Etats-Unis avant la catastrophe! Le passé ne permet pas toujours de prédire l’avenir et ce n’est pas parce qu’on atteint 20% de surévaluation qu’on doit pousser les gens à acheter pour grossir la bulle à 30% puis 40%!".

Par ailleurs, le marché belge s’est déjà dégradé d’une certaine façon. "Si on prend le nombre de transactions entre janvier et mai 2013 et qu’on le compare à la même période des années précédentes, on constate que les achats de logements neufs ont quasi fondu de moitié depuis 2006, à 9.000 unités, alors que les achats de logements existants sont, c’est vrai, restés stables à 41.000, constate John Romain, d’Immotheker. La vérité, c’est donc que les acquéreurs se sont massivement reportés vers l’ancien car le neuf, grevé par les nouvelles normes qui tendent vers les maisons passives, est devenu beaucoup trop cher".

Les taux, l’autre grand méchant loup... Vraiment?

Mais alors, qu’est-ce qui fera éclater la bulle s’il y en a une? Les taux? Certaines études montrent qu’une hausse de 100 points de base des taux hypothécaires entraîne une chute de 7% des prix. Mais de la théorie à la pratique, il y a un pas. "Entre 2007 et 2012, le taux fixe moyen est passé de 4,60% à 3,74%. Cette baisse de 0,80% a-t-elle influencé les prix? Je ne le crois pas, relève John Romain. Et pour une bonne raison: pour garder leur budget au niveau voulu, les candidats acheteurs ajustent la durée du prêt ou la variabilité. Pendant cette période, les prêts sur 25 ans sont ainsi passés de 29% à 41% du total. Quant aux taux fixes, ils constituaient 72% des prêts en 2007. Ils n’étaient plus que 31% en 2012 du fait du succès du semi-fixe, encouragé par les banques". Encouragé? "Bien entendu: les taux à dix ans ne sont pas très importants pour les banques puisqu’elles peuvent se financer à très bon compte via les bons de caisse ou les carnets, qui suivent, eux, les taux à court terme. Ca, c’est la vraie variable à surveiller. Mais si ces taux courts remontaient, les financements se déplaceraient sur des échéances plus longues".

Pour John Romain, bien avant les taux, c’est la situation économique qui donnera le "la" sur le marché immobilier, "en particulier l’évolution du chômage". "Certes, on est encore loin de la situation de nombreuses provinces espagnoles où le taux de chômage des jeunes a fini par atteindre 60% et où vous êtes proche du chaos. Mais si l’économie ne reprend pas rapidement vigueur en Belgique, surtout en termes d’emplois, ce pourrait être l’élément catalyseur d’une baisse significative des prix de l’immobilier résidentiel", confirme Roland Gillet.

Conclusion

• Le marché résidentiel belge est un édifice complexe, constitué de couches sédimentaires multiples dont un dispositif fiscal perçu comme avantageux. On peut le rogner le gouvernement ne s’est pas privé de le faire , mais il convient de manier la ponceuse avec délicatesse...
• Contrairement à ce qu’on dit souvent, ce ne sont pas tant les taux qui seront déterminants que l’évolution de la situation économique dans la fluctuation prochaine des prix.
• Les prix semblent résister mais ils résultent notamment du report des acheteurs de biens neufs sur les biens existants.
• La valeur de l’immobilier en tant qu’investissement est globalement surestimée de 20% en Belgique, 35% si on intègre les frais d’achat.
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Les prix sont-ils vraiment en hausse?

Les statistiques de ventes, on s’en rend rapidement compte, ne sont pas à prendre pour argent comptant.
D’abord parce que des chiffres nationaux n’ont pas beaucoup de sens quand les prix se forment essentiellement par quartier, mais aussi parce que les villas quatre façades, plus énergivores et moins demandées, ne sont pas des appartements, qui subissent eux la plus forte demande.
Ensuite parce que certains chiffres sont les prix demandés et non obtenus. C’est le cas de l’indice Trevi. Ou très localisés. C’est le cas d’Era, qui n’est présent qu’en Flandre. Ou décalés (entre les compromis et les actes notariés), comme ceux des notaires.
Bref, en tirer des tendances générales, peut-être. Mais avec la plus grande prudence.