Quels sont vos droits sur le mur mitoyen?
HABITATLes querelles entre voisins concernent souvent la clôture ou le mur délimitant leurs parcelles. Qui en est le propriétaire? Qui assume son entretien, les frais de réparation et autres?
(mon argent) - Une enceinte ou un mur érigé sur la ligne de séparation de deux parcelles: c'est ce qu'on appelle le mur mitoyen. Les voisins ne sont pas chacun propriétaire de la moitié de mur situé sur leur parcelle, mais propriétaires du mur entier en indivision. Ce qui implique des droits et obligations.
Commun ou non?
Première chose à déterminer: quel mur est commun, quel mur ne l’est pas ? "On peut présumer légalement qu’un mur est mitoyen dès lors qu’il sert de séparation entre deux bâtiments ou entre deux cours ou jardins", définit maître Astrid Clabots du bureau Argus. Mais on peut aussi se référer à d’autres éléments (jugement, acte de reprise de mitoyenneté, acte de donation ou de partage). "La présomption de communauté est cependant réfutable", précise Astrid Clabots. Lorsqu’un mur fait seulement office de séparation entre un bâtiment et une cour ou un jardin, il n’est pas supposé être mitoyen.
Vos droits
Une série de droits découlent de la copropriété d'un mur mitoyen.
"Pour donner une nouvelle affectation au mur, vous devrez demander l’autorisation du voisin. Les frais seront évidemment à votre charge, le cas échéant", affirme Astrid Clabots.
Ce que vous pouvez faire
- le peindre
- le couvrir de lattes
- poser des tuiles
- enfoncer des clous
- suspendre des plantes
- introduire des poutres jusqu’à 54 millimètres
- placer des panneaux publicitaires
- creuser des ouvertures et des trous avec l’autorisation de l’autre propriétaire
Vos obligations
Chaque voisin doit assumer la moitié des frais d’entretien, de réparation et de reconstruction proportionnellement à sa part de propriété. "Dans la plupart des cas, les deux voisins sont propriétaires à parts égales. Mais il arrive qu'un mur soit la propriété de plusieurs personnes, comme dans un immeuble à appartements qui compte plusieurs occupants", note maître Clabots.
Que se passe-t-il lorsqu’un propriétaire estime que l’utilité de réparation n’est pas assez grande par rapport aux coûts?
"Le copropriétaire peut renoncer à ses droits de copropriété, et ne sera alors plus contraint de participer à la réparation ou reconstruction du mur", affirme Clabots. Pour autant que les bâtiments ne s’appuient pas sur ce mur mitoyen. "Une fois qu’il a renoncé à ses droits, l’ex-copropriétaire ne peut plus utiliser le mur. La décision est définitive. Il devra en outre autoriser que les travaux de réparation et d’entretien soient exécutés à partir de chez lui."
Si les dégâts découlent de la faute d’un voisin ou d’un tiers, c’est ce dernier qui devra supporter seul les coûts de réparation ou de reconstruction.
Rehaussement d’un mur mitoyen
Chaque copropriétaire peut rehausser le mur mitoyen, mais à ses frais. Il sera également responsable des frais d’entretien de la partie supérieure au mur citoyen d’origine. Il pourra être contraint de verser une indemnité pour la charge accrue de la partie existante (entretien supplémentaire, etc.). Si le mur mitoyen ne peut supporter le rehaussement, celui qui souhaite le rehausser devra le reconstruire totalement à ses frais. L’épaisseur supplémentaire nécessaire devra mordre de son côté. Le voisin qui n’aurait pas participé au rehaussement pourrait acquérir la mitoyenneté de la totalité en versant une indemnité (voir par ailleurs).
REPRISE DE MITOYENNETÉ
Si le mur n’est pas mitoyen et que vous souhaitez vous y appuyer pour construire, il vous faudra le rendre mitoyen et verser pour cela une indemnité à votre voisin.
"La reprise de mitoyenneté est tantôt une obligation, tantôt un droit", précise Astrid Clabots. "Si vous faites construire, vous avez le droit d’appuyer votre construction sur le mur. Vous avez le choix de rendre ou non ce mur mitoyen." Dans deux autres cas, vous y êtes contraint. "Première hypothèse: vous vous appropriez le mur en fixant un système d’isolation au mur d’attente, par exemple. Deuxième hypothèse: en ville et en banlieue, on peut contraindre son voisin à contribuer à la construction et à la réparation de la séparation de maisons, cours intérieurs et jardins". Cela sert à garantir l’intimité suffisante aux occupants dans les zones où l’espace est limité. L’apparence de cette séparation diffère d’une commune à l’autre. "Dans la pratique, de nombreux problèmes peuvent survenir. Quid lorsqu’un voisin souhaite une nouvelle séparation pour remplacer la précédente? Aucun souci si les deux voisins sont d’accord. Mais dans le cas contraire, le juge de paix tranchera.
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