L'immobilier, un abri sûr pour votre argent?
DOSSIER: LA CRISE ET VOTRE ARGENTL'immobilier offre un refuge en période incertaine. Les actions des promoteurs immobiliers sont-elles pour autant également un investissement sûr?
(mon argent) - Récemment, Intervest Retail a annoncé que son dividende n’augmenterait plus, après cinq années de hausse constante. Dans la mesure où les versements de dividendes des promoteurs immobiliers cotés reflètent l’évolution du bénéfice net, il n’est pas exclu que la sicafi abaisse même son dividende 2011.
Cela dit, un abaissement potentiel du dividende ne marquera pas forcément la fin du statut défensif des actions immobilières. Contrairement au secteur bancaire, où l’annulation des dividendes royaux, il y a quelques années, était le symptôme d’une profonde dépression, le secteur immobilier conserve son statut de refuge. D’une part, la valeur de l’immobilier offre un soutien au cours de Bourse. D’autre part, la croissance des dividendes à long terme offre une protection contre l’inflation.
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Valeur comptable fiable
Il ressort du tableau récapitulatif que plusieurs promoteurs immobiliers cotés belges s’échangent actuellement sous leur valeur nette comptable. C’est notamment le cas de Befimmo et de Cofinimmo, les deux plus grandes sicafis du pays, intégrées au Bel20. Cette valeur nette comptable ou ‘Net Asset Value’ (NAV) est calculée en déduisant les dettes de la valeur du patrimoine immobilier.
Sélection d'actions immobilières belges
| Action
| Degré d'endettement
| NAV*(euros)
| Cours (euros)
| Rendement dividende net | YTD return
|
|---|---|---|---|---|---|
| Ascencio | 35,5% | 45,77 | 48,05 | 4,8% | 11,7% |
| Aedifica | 45,0% | 38,22 | 41,35 | 3,9% | -1,1% |
| Befimmo | 46,2% | 60,07 | 57,18 | 5,7% | -8,6% |
| Cofinimmo | 52,1% | 97,87 | 95,06 | 5,7% | -4,6% |
| Intervest Offices
& Warehouses | 48,0% | 19,32 | 20,90 | 6,5% | -11,6% |
| Intervest Retail | 37,0% | 41,22 | 47,70 | 4,4% | 10,8% |
| Leasinvest Real Estate | 44,0% | 70,88 | 65,75 | 5,4% | 2,6% |
| Montea
| 46,8% | 22,74 | 25,00 | 6,3% | 5,4% |
| Retail Estates
| 54,6% | 42,67 | 51,20 | 4,4% | 9,8% |
| WDP
| 55,2% | 31,03 | 37,98 | 6,6% | 1,8% |
* Valeur nette comptable (Net Asset Value)
Source: Banque Degroof Research - chiffres du 02/08/2011
Pour être qualifiée de sicafi, un statut fiscalement intéressant, le promoteur ne peut avoir un taux d’endettement supérieur à 65%. Avec à peine 35,5%, le Wallon Ascencio donne le bon exemple. Néanmoins, le taux d’endettement des autres promoteurs immobiliers est également sous contrôle, ce qui est plutôt rassurant pour les investisseurs.
Dans la mesure où le prix de l’immobilier évolue généralement lentement tandis que le taux d’endettement est stable, la valeur nette comptable est un facteur fiable pour la valorisation des actions immobilières. Ce qui n’est pas sans effet sur les prestations de cours. Ainsi le titre de Retail Estate, dont le siège est établi à Ternat, affiche-t-il 103% de plus qu’il y a dix ans, alors que l’indice Bel20 a abandonné 21% au cours de la même période.
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Un marché professionnel difficile
Lorsqu’un promoteur immobilier vend un immeuble en réalisant une plus-value, il acte un bénéfice opérationnel. Cette source de revenus dépend cependant essentiellement de la conjoncture. Les sicafis belges sont principalement actives sur le marché professionnel des espaces logistiques, des bureaux et des locaux commerciaux. Il ressort de la plupart des résultats des six derniers mois que les gestionnaires de bureaux, surtout, ont encore rencontré pas mal de difficultés. Ainsi Befimmo a-t-il souligné récemment que le marché des bureaux à Bruxelles avait été très faible en 2009 et 2010, et qu’il le demeurerait certainement encore en 2011.
"Mais le marché belge semble avoir déjà connu le pire. Une augmentation des investissements dans le segment de l’immobilier non résidentiel en Belgique de 1,4 milliard euro à 1,8 milliard d’euros cette année est réaliste. Avec cette prévision de croissance, la Belgique se situe dans la moyenne européenne", affirme Patricia Lannoije, responsable recherche chez Jones Lang LaSalle. Cela dit, à long terme, les perspectives du marché immobilier résidentiel, et en particulier des maisons de retraite, sont plus réjouissantes. C’est pourquoi Cofinimmo réduit sa dépendance au marché des bureaux au profit des investissements dans les maisons de retraite.
Un dividende convenable
Aedifica est déjà spécialisé dans le marché de niche des maisons de repos. Les revenus locatifs de cette sicafi bruxelloise proviennent en effet à 64% des logements pour séniors et des appartements meublés. Les gestionnaires immobiliers ne génèrent pas seulement des revenus sur la vente d’immeubles mais également sur la location. Le taux d’occupation est un indicateur précurseur des revenus locatifs. Ainsi Montea, spécialisé dans la logistique et l’immobilier semi-industriel, a-t-il vu son taux d’occupation augmenter cette année de 4%, avec une hausse considérable du bénéfice opérationnel en conséquence. Leasinvest Real Estate dispose quant à lui d’un patrimoine immobilier diversifié qui est presque toujours occupé.
Par ailleurs, en Belgique particulièrement, les loyers sont régulièrement indexés. De cette façon, la croissance des revenus est souvent parallèle à celle de l’inflation. Légalement, les sicafis sont en outre contraintes de reverser au moins 80% de leurs revenus locatifs sous la forme de dividendes à leurs actionnaires. Le résultat pour les investisseurs dans les sicafis est un rendement de dividende durable de 5% nets en moyenne par an. WDP et Intervest Offices & Warehouses sont même un cran plus haut.
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