"Pour bien acheter, il faut s'y connaître"
HABITATComment éviter les pièges et les erreurs classiques au moment d'acheter de l'immobilier? Philippe Janssens, administrateur délégué du bureau d'études immobilières Stadim, répond...
(mon argent) - "Aujourd’hui, les Belges connaissent mieux la situation et le fonctionnement du marché immobilier, estime Philippe Janssens, administrateur délégué du bureau d’études immobilières Stadim. Même si elle reste modeste, je constate une amélioration des connaissances, sans doute grâce à l’Internet. Il est désormais beaucoup plus facile de comparer et rechercher des renseignements. Mais le manque d’expérience, fatal à de nombreux particuliers, subsiste."
La plupart des particuliers ne sont confrontés qu’une seule fois dans leur vie à l’achat ou à la vente d’un bien immobilier. "Or, il est impossible d’accumuler les connaissances nécessaires pour réaliser une transaction." Un conseil est donc nécessaire. Selon Janssens, le secteur a pris énormément de mesures, ces dernières années, afin de redorer un blason quelque peu terni. "Le monde de l’immobilier s’est professionnalisé. Il a adopté un code de déontologie qui est généralement respecté." Il n’en demeure pas moins nécessaire de séparer le bon grain de l’ivraie. "Et les énormes divergences qui peuvent exister entre deux estimations, comme cela a encore été confirmé récemment, font planer un grand point d’interrogation par rapport à la fiabilité du conseil fourni."
Se connaître
Pour s’informer sur un immeuble, l’acheteur n’a qu’une chose à faire, selon Janssens: "se balader, étudier l’emplacement et tenter d’estimer la qualité du bien." Si vous demandez conseil, vous devez savoir à qui vous avez affaire. Est-ce un architecte qui veut vous refourguer une maison flambant neuve ou une personne qui souhaite exploiter au maximum les possibilités existantes? "Pour cela, il est nécessaire de vous connaître et de savoir ce que vous voulez réellement: une maison rénovée ou une maison neuve? Pas question de laisser un dentiste acheter une vieille maison, car il ne supporte pas les fissures (rires)."
Janssens doute que l’on puisse apprendre ce qu’est aujourd’hui un bon achat en se bornant à consulter des revues générales ou spécialisées. "Souvent, seuls les aspects économiques et financiers sont abordés. On y parle de l’immeuble ‘moyen’. En quoi cela est-il utile à l’acheteur? Ce qui compte, c’est la situation et la qualité de l’habitation." Selon lui, il est à peu près impossible d’étudier tous les aspects par ses propres moyens. "Un avis professionnel reste nécessaire. Il faut également accepter qu’un bon conseil ait un prix. Avec un bon architecte, vous ne perdez pas d’argent, vous en gagnez."
Equilibre
Le marché immobilier actuel est plus ou moins à l’équilibre, selon Janssens. "Je ne m’attends ni à de fortes hausses, ni à de sensibles baisses. Les prix vont évoluer au rythme de l’inflation et de l’augmentation du pouvoir d’achat, quelque part entre 2,5% et 3%." La grande inconnue reste l’impact de la hausse attendue des taux d’intérêt, qui pourrait relancer l’activité à court terme. "Mais je n’envisage pas d’importants soubresauts. En Belgique, l’immobilier reste un investissement à long terme, surtout en raison des droits d’enregistrement élevés et du bonus habitation qui justifie fiscalement que l’on emprunte le plus longtemps possible."
Parmi les "notions pièges", Janssens évoque le couple "loyer brut/net". "De nombreuses personnes se laissent aveugler par le loyer brut, alors que cet élément n’a aucune importance pour l’investisseur. Vous devez savoir ce qu’un immeuble coûte en impôts, en risques d’inoccupation et en entretien avant de faire le calcul. Or tout ceci dépend énormément de la situation. Un immeuble sur le Meir à Anvers peut vous rapporter 90% du loyer brut. A Borgerhout, vous n’en conserve-rez peut-être que 55%."
QUELQUES LECTURES INTÉRESSANTES
- Brochure "La loi sur les loyers", SPF Justice, téléchargeable ici. Très claire et bien conçue.
- "La copropriété en poche", édité par le Syndicat national des propriétaires: Brochure explicative de synthèse dont la lecture est recommandée à toute personne (syndics, copropriétaires, etc) concernée par le sujet. Surtout pour être au fait des nouvelles dispositions entrées en vigueur il y a peu.
- "Le bail de résidence principale", Yvette Merchiers avec la collaboration de Maarten Dambre, édition 2010. Larcier. 308 pages. 185 euros: L’ouvrage passe en revue toutes les nouvelles dispositions. Un chapitre est consacré à l’incidence de certains aspects des relations familiales (mariage, divorce, séparation, décès, cohabitation légale...) sur le bail.
- "Le guide pratique de l’immobilier en Belgique" (édition 2011). Philippe Van Someren, 720 pages, Editions Corporate Copyright. 95,4 Euros. Excellent ouvrage de vulgarisation, très complet.
- Le "Guide immobilier" de Mon argent, 30/04: dernière édition "Que vaut votre maison". 03/09: notre prochain Guide immobilier. Avec tous les prix des maisons, appartements et terrains, par commune.
SITES WEB INTÉRESSANTS
La plupart des sites immobiliers se limitent à une liste des biens immobiliers à vendre ou à louer.
- www.monargent.be/immobilier: des articles, outils, documents-type
- www.vitrine.be: renseignements pratiques supplémentaires comme un calculateur de budget et des informations sur les frais
- de notaire et les taxes communales.
- http://statbel.fgov.be/fr/statistiques: site de l'Institut national des statistiques: un aperçu régulier des prix immobiliers.
- www.notaire.be: informations permettant de prendre une décision en toute connaissance de cause.
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