L'immobilier est-il un bon investissement?
HABITATAvec un rendement annuel de 3 à 6% en moyenne, l'immobilier locatif offre un rapport satisfaisant. Mais il nécessite une gestion active et rigoureuse. Ne vous laissez pas piéger par quelques idées (trop) simplistes.
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(mon argent) - Acheter pour investir, et donc mettre en location, implique un calcul rationnel entre le prix total de l’achat et le rendement net que l’on compte enretirer. La grande diversité des situations exclut toute règle définitive. Localisation géographique, état du bien, qualité de l'entretien, sérieux des locataires sont autantde critères, parmi d’autres, qui auront un impact sur le rendement final.
On considère cependant que l'immobilier résidentiel rapporte en moyenne entre 3 et 6% net par an. En pratique, cela implique le plus souvent que le propriétaire-bailleur prélèvera environ 50% du loyer brut à titre de revenu net, afin de garder une réserve suffisante pour assumer les impôts (précompte immobilier et impôt des personnes physiques), l’entretien, les assurances, les frais imprévus, les vides locatifs…
Le rendement d’un bien immobilier bien géré n’est donc pas négligeable. Il faut cependant rester attentif au fait que le capital immobilisé, c'est-à-dire l'immeuble, mérite d'être entretenu sous peine de se dévaloriser assez rapidement. En outre, ce capital ne prend pas forcément toujours de la valeur avec le temps.
L’immobilier a cependant pour principal avantage de garantir une relative stabilité en termes de rendement par rapport à des portefeuilles boursiers et peut générer une belle plus-value s’il a été acquis/vendu aux moments opportuns.
Acheter pour habiter devrait théoriquement s'appuyer sur le raisonnement que tient un investisseur, vierge de toute passion! En pratique, on en est souvent fort loin. Lorsqu'il s'agit de ses propres murs, on achète presque toujours un peu au-dessus de ses moyens, fort d'une série d'autojustifications qui balaient les doutes: envie de se faire plaisir, besoin de sécurité, image sociale, désir de laisser un immeubleà ses enfants… Mais le volet «investissement» de l’achat de son propre logement existe aussi. Pour en saisir toute la dimension, on se rappellera cependant qu’une série d’idées répandues doivent être nuancées.
1. "La brique est une garantie anti-inflation"
Si l’onse reporte aux années 1970, c'est exact. A la vitesse à laquelle l'argent perdait de sa valeur (l'inflation a connu des pics à 16%), il était effectivement intéressant de s'endetter en remboursant un crédit hypothécaire. Mais les temps ont changé. Entre 1983 et2007, l'inflation a progressé de 67,8%, soit en moyenne annuelle d’un bon 2% pendant 25ans, c'est-à-dire fort peu. Et au cours de la dernière décennie, il n'y a plus eu de différence réellement significative entre les charges d'intérêt ou de remboursement en cas d'achat, d'une part, et le coût du loyer, d'autre part, a constaté le bureau d’études Stadim. On peut aller plus loin dans le raisonnement: en période de déflation (nous y sommes), les investisseurs gagnants sont ceux qui privilégient les liquidités et les obligations, tandis que l'immobilier souffre davantage.
2. "L'immobilier ne peut que monter"
Faux. Les krachs constatés à l'étranger et le repli des prix que connaît la Belgique depuisunanoudeux, avec des intensités variables selon les localisations et les types de biens, prouvent l'inexactitude de cette affirmation. D'où l'importance du moment de l'achat dans le cycle des prix.
3. "Les prix immobiliers sont peu volatils"
Cette idée est une déclinaison de la précédente. Elle doit être tout autant nuancée. Par rapport à une action, dont le cours varie à la minute, elle est correcte. Mais l’immobilier n’est pas un bien liquide, qui ne s’échange pas en un clic de souris. A long terme (10 ans au moins), on peut bel et bien parler d'une volatilité pour l'immobilier, dont la valeur peut donc connaître des hauts et des bas. Les reculs sont parfois brutaux, en cas d’éclatement d’unebulle immobilière après des années de fortes hausses. Mais ils savent aussi se montrer pervers: une «situation imprenable» ou une «grande rareté» du bien en question peuvent être remises en cause par des excès tarifaires (comme à la Côte belge), l’évolution des modes (et donc de la demande) ou la détérioration progressive d'un quartier…
4. "La brique est une sécurité"
Entermes psychologiques, oui. Et c’est déjà cela. Etre propriétaire de son toit n’est pas seulement une assurance contre les coups durs que réserve la vie. Mais à condition que le crédit soit supportable ou, mieux, que l'on ne doive plus rien à la banque...
L'IMMOBILIER EST-IL UN BON INVESTISSEMENT?
Mon Argent a posé la question à un panel d’experts lors de l’événementwww.financeavenue.be. Jean Blavier a mis en avant les nombreuses opportunités que recelait la ville de Bruxelles, notamment pour son caractère international. En outre, les problèmes de mobilité et la stabilité du climat immobilier plaident en sa faveur ; en tout cas, le krach a pu être évité, ce qui n’est pas le cas dans de nombreuses autres villes européennes. Avec la faiblesse relative des taux d’intérêt, l’intérêt de souscrire un financement à bon compte n’a pas diminué. Gert Bakelants, rédacteur en chef de L’Investisseur, met en avant le même argument pour … attendre avant d’investir dans l’immobilier. Selon lui, la faiblesse des taux va perdurer. Si l’on y ajoute le mouvement actuel de repli des prix immobiliers, rien ne presse avant de se lancer.
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