A quoi ressemblera le marché immobilier en 2011?
HABITATEnvie d'investir dans l'immobilier? Ne tardez pas trop! Julien Manceaux, économiste chez ING, vous explique pourquoi.
(mon argent) - Selon une majorité d'experts, l'évolution attendue des prix de l'immobilier devrait connaître un relatif statu quo. Julien Manceaux, économiste chez ING, nuance et nous livre son analyse sur l'évolution des prix et sur l'impact d'une probable nouvelle fiscalité immobilière.
Comment le marché immobilier va-t-il se comporter en 2011?
JM: Dans les prochains mois, nous pouvons attendre un effet de la forte reprise des transactions sur le marché. La demande est en train de se reprendre, poussée par des taux bas dont les acheteurs savent maintenant qu’ils seront temporaires. On doit cependant s’attendre à une moindre croissance des prix à court et moyen terme. Ces dernières années, les prix ont été dopés par les rapatriements de capitaux (DLU), l’allongement de la durée des prêts et une fiscalité avantageuse. Ces trois éléments vont inévitablement être rabotés au fil des ans, ce qui aura un impact sur les prix.
Même à Bruxelles?
JM: Il reste des facteurs, notamment démographiques, qui tirent les prix à la hausse dans certaines zones, dont la Région bruxelloise fait évidemment partie. Mais la tendance générale sera à l’apaisement.
La fiscalité immobilière risque de s'alourdir…
JM: Une période d’austérité budgétaire est annoncée et le marché de l'immobilier va la ressentir. Celui-ci a bénéficié de mesures fiscales directes et indirectes plutôt favorables ces dernières années. Indirectement d’abord, avec la DLU et le rapatriement d’importants capitaux. Ces capitaux ont été partiellement investis dans l’immobilier, ce qui a d’ailleurs eu pour effet imprévu d’accroître la pression sur les prix. La hausse de 15 % en 2005 n’a rien d’un hasard: l’argent rapatrié était fiscalement encouragé à être investi dans l’immobilier belge.
Il y a également eu un allègement de la fiscalité sur les emprunts, avec une déductibilité accrue des intérêts depuis 2004. Enfin, la dernière péréquation cadastrale date de 1975. Ces mesures, quelles qu’elles soient, auront inévitablement un impact sur les achats immobiliers, du moins sur ceux qui seront réalisés dans un but d’investissement.
Avec quel impact sur le secteur?
JM: Je crains que ces mesures visent un objectif budgétaire à court terme, sans analyse préalable de l’impact que pourrait avoir cette nouvelle fiscalité sur le marché immobilier. Il faudrait pouvoir déterminer l’effet marginal de ces mesures, c’est-à-dire le nombre d’opérations qui ne se feront pas. Mais c’est un exercice difficile à réaliser et je pense que l’on ne prendra pas le temps de le faire.
Or, l’activité du secteur participe activement à la croissance de notre produit intérieur brut (PIB). Moins d’investissements dans la construction va donc coûter quelques points de croissance. Ce recul sera dès lors supporté par l’ensemble de la population, même celle qui n’a jamais investi un franc dans la brique. Il est vrai aussi qu’une certaine augmentation de la pression fiscale pourrait, si elle est mesurée, ne pas trop affecter certains marchés locaux, comme celui de Bruxelles, où les perspectives restent très favorables aux investisseurs. Il n’empêche que la révision à la hausse de la fiscalité immobilière affectera tout le monde, même dans les endroits où les perspectives sont moins bonnes.
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