Louer un bien: 4% de rendement?
HABITATQuand la Bourse faiblit, l'immobilier rassure. Si tout va bien, l'investisseur peut espérer un rendement de 4% pour un bien mis en location.
(mon argent) - Deux krachs boursiers en moins de dix ans ont rappelé la fragilité des "fortunes" en papier. La brique mise en location (re)devient une valeur refuge. Mais la rentabilité doit intégrer de nombreux facteurs: localisation du bien, durée du projet, gestion active, vide locatif... Comme le souligne Peter Grypdonck, directeur Immoweb.be, "investir dans du résidentiel locatif permet d’obtenir un rendement annuel élevé par rapport à un investissement à taux fixe, et le risque reste somme toute modéré."
Même constat de Hugues de Bellefroid, vice-président de l'IPI (Institut professionnel des agents immobiliers): "Un investissement immobilier de qualité sur le marché d’occasion peut rapporter du 5% brut pendant 11 mois. Je dis 11 mois car vous sacrifiez un bon mois de loyer au précompte immobilier. Cela dit, dans certains quartiers très demandés, ces 5% deviennent difficiles à obtenir. Et ils sont exclus avec du neuf. En revanche, il y a encore moyen d’avoir du 4,5 ou du 5% dans des zones un peu plus ‘moyennes’, et ce mot n’est pas péjoratif. Dans le cas de Bruxelles, je pense par exemple au haut d’Evere, à Koekelberg, à Jette… ".
Baisse du pouvoir d’achat des candidats locataires
Xavier Mertens, chief executive officer chez Home Invest Belgium, dit lui aussi "oui "à un investissement immobilier, "à condition d’être très exigeant et sélectif". Le marché résidentiel "est en décalage d’un an et demi à deux ans sur le cycle économique", souligne-t-il. "Un réel redémarrage à la hausse des prix immobiliers ne se produira donc, avec ce décalage, qu’après une réelle reprise conjoncturelle. Il faudra dès lors sans doute plusieurs années avant d’assister à une réelle hausse des valeurs immobilières. Dans l’intervalle, le marché de la location subit quand même les conséquences de l’effritement du pouvoir d’achat des candidats locataires."
Songeons au cas de Bruxelles. Le marché le plus cher en résidentiel locatif connaît une hausse constante de la demande, pour cause d’explosion démographique. Mais il est aussi celui qui connait un nombre croissant de locataires en voie de précarisation...
Une gestion active
Tout investisseur sera donc très attentif à ne se tromper ni de localisation, ni de calcul. Un projet qui "vante" 2,5% de rendement (ce qui est peu) en insistant sur la plus-value à la revente (ce qui ne doit pas intervenir dans le calcul) sera donc à éviter. A propos de plus-value, justement, Peter Grypdonck rappelle d’ailleurs que l’époque des coups fumants est révolue dans les années à venir: "Même si l'évolution des prix est difficile à prédire, l'augmentation sera moins élevée que dans le passé. Les achats spéculatifs seront donc à éviter." Quoi qu’il en soit, "un investissement immobilier doit toujours s’envisager à long terme, insiste Jacques Gerbaud. L’idéal, c’est dix ans au moins afin de pouvoir amortir les droits d’enregistrement, les frais liés à la transaction et le coût d’une rénovation éventuelle." Revendre un bien après deux ou trois ans se traduit souvent par une perte substantielle.
Avant de se transformer en propriétaire-bailleur, on n’oubliera pas non plus qu’un investissement immobilier implique une gestion active. Il est possible de déléguer cette gestion, mais le rendement en sera affecté. Enfin, tout candidat investisseur sera attentif au fait qu’un certain nombre d’inconnues planent plus que jamais sur l’évolution de la fiscalité immobilière.
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