Acheter une maison est devenu un rêve inaccessible pour de nombreux jeunes. Quelques chanceux peuvent compter sur l’aide financière de leurs parents. Quelles sont les formules à privilégier?
Aujourd’hui, l’achat d’une maison absorbe une part significative du budget d’un couple lorsque les deux conjoints travaillent. Et même dans ce cas de figure, l’aide financière des parents est souvent indispensable. D’ailleurs, "environ 20% des acheteurs reçoivent un coup de pouce",observe John Romain, conseiller en planification financière chez Immotheker. "L’apport des parents n’est pas nécessairement versé au moment de l’achat. Il arrive qu’il soit versé avant", ajoute-t-il.
En 2012, l’apport personnel d’un couple qui acquérait son premier logement atteignait en moyenne 75.433 euros. Pour les isolés, il grimpait à 87.924 euros. "Dans un dossier de crédit, l’apport de fonds personnels constitue indéniablement un atout, car cela diminue le risque pour la banque. Pour un crédit à 30 ans, les banques exigent un apport qui représente au moins 20% du montant emprunté", poursuit John Romain. Compte tenu de cette exigence, l’âge auquel on est en mesure d’acheter son premier nid augmente. "Par rapport à 2007, l’âge moyen de la première acquisition a augmenté de trois ans en moyenne. Il est désormais de 34 ans pour les couples, et de 37 ans pour les isolés", explique le spécialiste.
Quelles sont les solutions qui s’offrent aux parents désireux d’aider leurs enfants?
LA DONATION
La solution la plus simple est d’offrir aux enfants une somme d’argent via un don manuel ou bancaire.
Le don manuel, consiste à donner de l’argent de la main à la main.
Le don bancaire est toutefois beaucoup plus répandu. Dans ce cas, l’argent est simplement transféré du compte bancaire des parents vers celui du ou des enfants.
L’avantage de cette méthode, c’est qu’aucun droit de donation n’est dû. "Les parents font ainsi ‘indirectement’de la planification successorale", explique Vincent Hovine, spécialiste en planification successorale chez Puilaetco Dewaay Private Bankers. En effet, si le donateur est encore en vie trois ans après la donation, aucun droit de succession ne sera dû sur la somme offerte.
Les donations enregistrées offrent toutefois davantage de sécurité. Au moment où la donation est enregistrée, on paie des droits d’enregistrement (3% en Régions flamande et bruxelloise, 3,3% en Région wallonne). Mais les choses sont alors entièrement réglées d’un point de vue fiscal: quel que soit le scénario, et donc même si le(s) donateur(s) décède (nt) dans les trois ans qui suivent, les enfants ne devront plus payer de droits de succession sur cette somme.
"Il faut peser le pour et le contre au moment de la donation. Si les parents ont un âge avancé, il est peut-être plus indiqué de privilégier la sécurité en optant pour la donation enregistrée", conseille Nathalie Labeeuw, avocate chez Cazimir. Même chose si le donateur est relativement jeune mais souffre d’une maladie grave, et si le risque qu’il décède dans les années suivant le don est bien réel.
Les droits d’enregistrement sont en principe à charge du bénéficiaire, mais dans la pratique, ils sont souvent payés par les parents…
Quid en cas de divorce ou de séparation?
"Lorsqu’ils font une donation, les parents se délestent d’une partie de leur capital, sans attendre un remboursement ou la moindre compensation", rappelle Jos Ruysseveldt, avocat et professeur à la Fiscale Hogeschool Brussel (Haute École Fiscale de Bruxelles). "La plupart d’entre eux souhaitent donc une certaine sécurité. Car ils s’inquiètent souvent de savoir ce qu’il adviendra de leur argent en cas de divorce ou de séparation."
Le scénario dépendra du régime matrimonial.
1. Dans le cas d’un couple marié sous le régime légal ou en séparation de biens, en cas de divorce, le beau-fils ou la belle-fille n’est pas en droit de s’attribuer une partie du capital qui a été offert à son conjoint. Les dons font en effet partie du patrimoine personnel.
2. Dans les cas — plutôt rares — de communauté universelle, le don fait par contre partie de la communauté de biens du couple. Dès lors, "pour éviter qu’un enfant n’apporte le don ultérieurement dans la communauté de biens, il suffit de spécifier dans l’acte de donation ou dans le pacte adjoint, que le don doit rester la propriété propre de l’enfant, et ne pourra être versé dans la communauté du mariage", poursuit l’avocat.
Vous pouvez en outre prévoir des garde-fous en verrouillant des clauses dans l’acte d’achat. "Si l’enfant est marié et achète une habitation avec son conjoint, l’acte d’achat peut comporter une clause appelée ‘déclaration de remploi’. Elle confirme qu’une partie du bien a été achetée grâce à des fonds propres, et qu’elle appartient en propre à l’enfant qui a reçu la donation", explique Nathalie Labeeuw.
Une autre alternative consiste à acheter l’habitation à 50-50, et à faire signer une reconnaissance de dette par le partenaire qui apporte moins. En cas de rupture, celui qui a bénéficié de la donation pourra réclamer à son ex-conjoint la somme que ses parents lui ont donnée. La reconnaissance de dette permet de fixer le montant qui devra être remboursé en cas de séparation. Il peut s’agir d’un montant nominal, ou d’un montant qui tient compte de l’augmentation de la valeur du bien immobilier dans lequel il est investi.
Quid en cas de décès prématuré?
Rares sont les parents qui envisagent un mauvais coup du sort. Mais qu’adviendrait-il de l’argent offert si leur enfant décédait avant eux."Nous conseillons d’ajouter une ‘condition résolutoire en cas de décès’, indique Vincent Hovine. L’argent offert reviendra ainsi au parent donateur sans qu’il doive s’acquitter de droits de succession. Comme si le don n’avait jamais existé."
"Cette clause de retour peut être optionnelle. Dans ce cas, le parent se réserve le droit de décider, en fonction de la situation, s’il souhaite ou non récupérer son argent", poursuit Ruysseveldt. Si l’enfant n’a pas de descendance, un retour peut dans ce cas être recommandé.
S’ils ont des petits-enfants, les grands-parents peuvent décider de les laisser hériter de cet argent. Il n’est en outre jamais exclu que le donateur soit alors malade ou souffre de démence et qu’il soit dès lors incapable de gérer l’argent restitué. "Enfin, les parents doivent réfléchir à la manière dont ils souhaitent éventuellement récupérer leur argent, conseille l’avocate Nathalie Labeeuw. Lorsque l’argent a été investi dans de l’immobilier, peu de parents souhaitent devenir propriétaires d’une petite partie de l’habitation familiale de leur enfant décédé. La plupart préfèrent récupérer l’argent et disposer d’une créance sur l’héritage."
Comment être sûr que l’argent servira bien à acheter une maison?
Certains parents pourraient craindre que leur enfant utilise l’argent qu’ils lui ont donné pour acheter une voiture de luxe ou faire un tour du monde plutôt que pour acheter une maison. Il n’est alors pas inutile de prendre des quelques précautions. Lors de la donation (ou dans le document qui l’accompagne), le donataire peut exiger que l’argent soit exclusivement destiné à l’achat d’un bien immobilier, et dans le cas contraire, se réserver le droit d’exiger le remboursement.
Comment traiter ses enfants sur un pied d’égalité…?
Les parents souhaitent en général traiter tous leurs enfants de manière équitable, mais dans les faits, ce n’est pas toujours évident. Ne fût-ce que parce qu’ils ne font souvent pas des dons à tous leurs enfants au même moment. La fille aînée peut être en âge d’acheter sa maison alors que son frère est toujours aux études.
Si les parents ont fait un don de leur vivant, il en sera tenu compte après leur décès, au moment du partage de l’héritage. Un don à un héritier est en effet toujours considéré comme une avance sur héritage. Sauf indication expresse que le don est fait "hors part".
Mais des dizaines d’années peuvent s’écouler entre le moment où le don et le décès des parents. Comment la valeur du don est-elle évaluée au moment du décès du dernier parent? "L’argent est toujours pris en compte à sa valeur nominale au moment du don, explique l’avocate Nathalie Labeeuw. Si les parents ont offert 10.000 euros 20 ans auparavant, lors du partage de l’héritage, on tiendra compte de 10.000 euros".
… ou, en avantager un en particulier?
Il arrive toutefois que les parents souhaitent gâter un enfant davantage que le ou les autres car il a eu moins de chance dans sa vie, par exemple. Dans ce cas, ils peuvent faire un don "hors part", indique Nathalie Labeeuw. Mais attention… En vertu de la législation belge, les enfants peuvent toujours réclamer leur part réservataire au moment du décès de leurs parents. Un enfant unique a droit automatiquement à la moitié de l’héritage. La part réservataire de deux enfants équivaut aux deux tiers de l’héritage, et celle de trois enfants et plus équivaut aux trois quarts. Les parents ne peuvent disposer librement que de la partie restante. S’ils ont fait une donation hors part, ils l’auront évidemment entamée.
LE PRÊT (avec remise de dette)
Certains parents ne souhaitent pas se céder définitivement leurs avoirs. Ils peuvent alors accorder un prêt à leur enfant qui, en principe, doit le leur rembourser. "Rien n’empêche toutefois de recourir à une remise de dette, souligne Ruysseveldt. Si l’enfant est marié sous le régime de la communauté de biens, les deux conjoints doivent rembourser le prêt ensemble. En cas de remise de dette, le don bénéficiera donc également au beau-fils ou à la belle-fille", fait remarquer Vincent Hovine.
Les parents peuvent accorder le prêt à un taux d’intérêt avantageux ou opter pour un prêt à 0%."Mais s’ils appliquent un taux d’intérêt, ils devront payer 25% de précompte mobilier sur le montant des intérêts", prévient le spécialiste en planification successorale.
Si les parents autorisent l’enfant à ne plus rembourser le prêt, la remise de dette sera considérée comme une donation. "L’échéance de trois ans minimum qui doit s’écouler entre la donation et le décès pour éviter le paiement des droits de succession commence le jour de la remise de dette" poursuit Vincent Hovine. C’est pourquoi je conseille toujours de signer un contrat de prêt entre les parents et les enfants. Ils disposent ainsi d’un document prouvant l’existence du prêt."
Cette preuve peut en effet se révéler importante en cas de décès de l’enfant. Le prêt représente en effet un passif dans son héritage, et est soustrait de la valeur du bien immobilier. Les parents ou les héritiers ne devront alors payer des droits de succession que sur l’actif net.
