mercredi 29 juin 2011

La brique en 2011

A quoi ressemblera le marché immobilier en 2011?

HABITAT

Envie d'investir dans l'immobilier? Ne tardez pas trop! Julien Manceaux, économiste chez ING, vous explique pourquoi.

(mon argent) - Selon une majorité d'experts, l'évolution attendue des prix de l'immobilier devrait connaître un relatif statu quo. Julien Manceaux, économiste chez ING, nuance et nous livre son analyse sur l'évolution des prix et sur l'impact d'une probable nouvelle fiscalité immobilière.

Comment le marché immobilier va-t-il se comporter en 2011?

JM: Dans les prochains mois, nous pouvons attendre un effet de la forte reprise des transactions sur le marché. La demande est en train de se reprendre, poussée par des taux bas dont les acheteurs savent maintenant qu’ils seront temporaires. On doit cependant s’attendre à une moindre croissance des prix à court et moyen terme. Ces dernières années, les prix ont été dopés par les rapatriements de capitaux (DLU), l’allongement de la durée des prêts et une fiscalité avantageuse. Ces trois éléments vont inévitablement être rabotés au fil des ans, ce qui aura un impact sur les prix.

Même à Bruxelles?

JM: Il reste des facteurs, notamment démographiques, qui tirent les prix à la hausse dans certaines zones, dont la Région bruxelloise fait évidemment partie. Mais la tendance générale sera à l’apaisement.

La fiscalité immobilière risque de s'alourdir…

JM: Une période d’austérité budgétaire est annoncée et le marché de l'immobilier va la ressentir. Celui-ci a bénéficié de mesures fiscales directes et indirectes plutôt favorables ces dernières années. Indirectement d’abord, avec la DLU et le rapatriement d’importants capitaux. Ces capitaux ont été partiellement investis dans l’immobilier, ce qui a d’ailleurs eu pour effet imprévu d’accroître la pression sur les prix. La hausse de 15 % en 2005 n’a rien d’un hasard: l’argent rapatrié était fiscalement encouragé à être investi dans l’immobilier belge.

Il y a également eu un allègement de la fiscalité sur les emprunts, avec une déductibilité accrue des intérêts depuis 2004. Enfin, la dernière péréquation cadastrale date de 1975. Ces mesures, quelles qu’elles soient, auront inévitablement un impact sur les achats immobiliers, du moins sur ceux qui seront réalisés dans un but d’investissement.

Avec quel impact sur le secteur?

JM: Je crains que ces mesures visent un objectif budgétaire à court terme, sans analyse préalable de l’impact que pourrait avoir cette nouvelle fiscalité sur le marché immobilier. Il faudrait pouvoir déterminer l’effet marginal de ces mesures, c’est-à-dire le nombre d’opérations qui ne se feront pas. Mais c’est un exercice difficile à réaliser et je pense que l’on ne prendra pas le temps de le faire.

Or, l’activité du secteur participe activement à la croissance de notre produit intérieur brut (PIB). Moins d’investissements dans la construction va donc coûter quelques points de croissance. Ce recul sera dès lors supporté par l’ensemble de la population, même celle qui n’a jamais investi un franc dans la brique. Il est vrai aussi qu’une certaine augmentation de la pression fiscale pourrait, si elle est mesurée, ne pas trop affecter certains marchés locaux, comme celui de Bruxelles, où les perspectives restent très favorables aux investisseurs. Il n’empêche que la révision à la hausse de la fiscalité immobilière affectera tout le monde, même dans les endroits où les perspectives sont moins bonnes.

Plus d'analyses et de conseils sur le marché immobilier dans notre premier numéro de l'année.

Mon argent 19 juin 2010
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Les bonnes résolutions pour 2011

En route pour une année fructueuse et porteuse de meilleurs rendements

Un dicton populaire bien connu dit que l'argent ne fait pas le bonheur. Mais nous, nous n'en sommes pas tout à fait convaincu! Preuve à l'appui, "Votre Argent en 2011" vous donne plein de conseils pour faire fructifier votre épargne, votre immobilier et vos placements. Commencez l'année avec les meilleurs conseils pour 2011.

Stéphane Renard - 17:29 - 04/01/2011 Copyright © monargent.be

La brique ?

L'immobilier est-il un bon investissement?

HABITAT

Avec un rendement annuel de 3 à 6% en moyenne, l'immobilier locatif offre un rapport satisfaisant. Mais il nécessite une gestion active et rigoureuse. Ne vous laissez pas piéger par quelques idées (trop) simplistes.

(mon argent) - Acheter pour investir, et donc mettre en location, implique un calcul rationnel entre le prix total de l’achat et le rendement net que l’on compte enretirer. La grande diversité des situations exclut toute règle définitive. Localisation géographique, état du bien, qualité de l'entretien, sérieux des locataires sont autantde critères, parmi d’autres, qui auront un impact sur le rendement final.

On considère cependant que l'immobilier résidentiel rapporte en moyenne entre 3 et 6% net par an. En pratique, cela implique le plus souvent que le propriétaire-bailleur prélèvera environ 50% du loyer brut à titre de revenu net, afin de garder une réserve suffisante pour assumer les impôts (précompte immobilier et impôt des personnes physiques), l’entretien, les assurances, les frais imprévus, les vides locatifs…

Le rendement d’un bien immobilier bien géré n’est donc pas négligeable. Il faut cependant rester attentif au fait que le capital immobilisé, c'est-à-dire l'immeuble, mérite d'être entretenu sous peine de se dévaloriser assez rapidement. En outre, ce capital ne prend pas forcément toujours de la valeur avec le temps.

L’immobilier a cependant pour principal avantage de garantir une relative stabilité en termes de rendement par rapport à des portefeuilles boursiers et peut générer une belle plus-value s’il a été acquis/vendu aux moments opportuns.

Acheter pour habiter devrait théoriquement s'appuyer sur le raisonnement que tient un investisseur, vierge de toute passion! En pratique, on en est souvent fort loin. Lorsqu'il s'agit de ses propres murs, on achète presque toujours un peu au-dessus de ses moyens, fort d'une série d'autojustifications qui balaient les doutes: envie de se faire plaisir, besoin de sécurité, image sociale, désir de laisser un immeubleà ses enfants… Mais le volet «investissement» de l’achat de son propre logement existe aussi. Pour en saisir toute la dimension, on se rappellera cependant qu’une série d’idées répandues doivent être nuancées.

1. "La brique est une garantie anti-inflation"

Si l’onse reporte aux années 1970, c'est exact. A la vitesse à laquelle l'argent perdait de sa valeur (l'inflation a connu des pics à 16%), il était effectivement intéressant de s'endetter en remboursant un crédit hypothécaire. Mais les temps ont changé. Entre 1983 et2007, l'inflation a progressé de 67,8%, soit en moyenne annuelle d’un bon 2% pendant 25ans, c'est-à-dire fort peu. Et au cours de la dernière décennie, il n'y a plus eu de différence réellement significative entre les charges d'intérêt ou de remboursement en cas d'achat, d'une part, et le coût du loyer, d'autre part, a constaté le bureau d’études Stadim. On peut aller plus loin dans le raisonnement: en période de déflation (nous y sommes), les investisseurs gagnants sont ceux qui privilégient les liquidités et les obligations, tandis que l'immobilier souffre davantage.

2. "L'immobilier ne peut que monter"

Faux. Les krachs constatés à l'étranger et le repli des prix que connaît la Belgique depuisunanoudeux, avec des intensités variables selon les localisations et les types de biens, prouvent l'inexactitude de cette affirmation. D'où l'importance du moment de l'achat dans le cycle des prix.

3. "Les prix immobiliers sont peu volatils"

Cette idée est une déclinaison de la précédente. Elle doit être tout autant nuancée. Par rapport à une action, dont le cours varie à la minute, elle est correcte. Mais l’immobilier n’est pas un bien liquide, qui ne s’échange pas en un clic de souris. A long terme (10 ans au moins), on peut bel et bien parler d'une volatilité pour l'immobilier, dont la valeur peut donc connaître des hauts et des bas. Les reculs sont parfois brutaux, en cas d’éclatement d’unebulle immobilière après des années de fortes hausses. Mais ils savent aussi se montrer pervers: une «situation imprenable» ou une «grande rareté» du bien en question peuvent être remises en cause par des excès tarifaires (comme à la Côte belge), l’évolution des modes (et donc de la demande) ou la détérioration progressive d'un quartier…

4. "La brique est une sécurité"

Entermes psychologiques, oui. Et c’est déjà cela. Etre propriétaire de son toit n’est pas seulement une assurance contre les coups durs que réserve la vie. Mais à condition que le crédit soit supportable ou, mieux, que l'on ne doive plus rien à la banque...

L'IMMOBILIER EST-IL UN BON INVESTISSEMENT?

Mon Argent a posé la question à un panel d’experts lors de l’événementwww.financeavenue.be. Jean Blavier a mis en avant les nombreuses opportunités que recelait la ville de Bruxelles, notamment pour son caractère international. En outre, les problèmes de mobilité et la stabilité du climat immobilier plaident en sa faveur ; en tout cas, le krach a pu être évité, ce qui n’est pas le cas dans de nombreuses autres villes européennes. Avec la faiblesse relative des taux d’intérêt, l’intérêt de souscrire un financement à bon compte n’a pas diminué. Gert Bakelants, rédacteur en chef de L’Investisseur, met en avant le même argument pour … attendre avant d’investir dans l’immobilier. Selon lui, la faiblesse des taux va perdurer. Si l’on y ajoute le mouvement actuel de repli des prix immobiliers, rien ne presse avant de se lancer.

SR - 09:53 - 06/11/2009 Copyright © monargent.be

Rendement immobilier

Louer un bien: 4% de rendement?

HABITAT

Quand la Bourse faiblit, l'immobilier rassure. Si tout va bien, l'investisseur peut espérer un rendement de 4% pour un bien mis en location.

(mon argent) - Deux krachs boursiers en moins de dix ans ont rappelé la fragilité des "fortunes" en papier. La brique mise en location (re)devient une valeur refuge. Mais la rentabilité doit intégrer de nombreux facteurs: localisation du bien, durée du projet, gestion active, vide locatif... Comme le souligne Peter Grypdonck, directeur Immoweb.be, "investir dans du résidentiel locatif permet d’obtenir un rendement annuel élevé par rapport à un investissement à taux fixe, et le risque reste somme toute modéré."

Même constat de Hugues de Bellefroid, vice-président de l'IPI (Institut professionnel des agents immobiliers): "Un investissement immobilier de qualité sur le marché d’occasion peut rapporter du 5% brut pendant 11 mois. Je dis 11 mois car vous sacrifiez un bon mois de loyer au précompte immobilier. Cela dit, dans certains quartiers très demandés, ces 5% deviennent difficiles à obtenir. Et ils sont exclus avec du neuf. En revanche, il y a encore moyen d’avoir du 4,5 ou du 5% dans des zones un peu plus ‘moyennes’, et ce mot n’est pas péjoratif. Dans le cas de Bruxelles, je pense par exemple au haut d’Evere, à Koekelberg, à Jette… ".

Baisse du pouvoir d’achat des candidats locataires

Xavier Mertens, chief executive officer chez Home Invest Belgium, dit lui aussi "oui "à un investissement immobilier, "à condition d’être très exigeant et sélectif". Le marché résidentiel "est en décalage d’un an et demi à deux ans sur le cycle économique", souligne-t-il. "Un réel redémarrage à la hausse des prix immobiliers ne se produira donc, avec ce décalage, qu’après une réelle reprise conjoncturelle. Il faudra dès lors sans doute plusieurs années avant d’assister à une réelle hausse des valeurs immobilières. Dans l’intervalle, le marché de la location subit quand même les conséquences de l’effritement du pouvoir d’achat des candidats locataires."

Songeons au cas de Bruxelles. Le marché le plus cher en résidentiel locatif connaît une hausse constante de la demande, pour cause d’explosion démographique. Mais il est aussi celui qui connait un nombre croissant de locataires en voie de précarisation...

Une gestion active

Tout investisseur sera donc très attentif à ne se tromper ni de localisation, ni de calcul. Un projet qui "vante" 2,5% de rendement (ce qui est peu) en insistant sur la plus-value à la revente (ce qui ne doit pas intervenir dans le calcul) sera donc à éviter. A propos de plus-value, justement, Peter Grypdonck rappelle d’ailleurs que l’époque des coups fumants est révolue dans les années à venir: "Même si l'évolution des prix est difficile à prédire, l'augmentation sera moins élevée que dans le passé. Les achats spéculatifs seront donc à éviter." Quoi qu’il en soit, "un investissement immobilier doit toujours s’envisager à long terme, insiste Jacques Gerbaud. L’idéal, c’est dix ans au moins afin de pouvoir amortir les droits d’enregistrement, les frais liés à la transaction et le coût d’une rénovation éventuelle." Revendre un bien après deux ou trois ans se traduit souvent par une perte substantielle.

Avant de se transformer en propriétaire-bailleur, on n’oubliera pas non plus qu’un investissement immobilier implique une gestion active. Il est possible de déléguer cette gestion, mais le rendement en sera affecté. Enfin, tout candidat investisseur sera attentif au fait qu’un certain nombre d’inconnues planent plus que jamais sur l’évolution de la fiscalité immobilière.

Stéphane Renard - 09:40 - 12/01/2011 Copyright © monargent.be