jeudi 30 mai 2013

@ arobase.org




Arobase.org


3 règles élémentaires pour éviter le piratage de sa boîte e-mail


Il suffit bien souvent d'un moment d'inattention ou d'une malveillance pour se faire pirater sa boîte e-mail. Protégez-vous avant qu'il ne soit trop tard.

Et si demain, vous n'aviez plus accès à votre compte e-mail ? Si, après avoir tenté et retenté de vous connecter, puis échoué à modifier le mot de passe, vous constatiez que votre messagerie était également inaccessible sur votre mobile ? Et si vous deviez vous rendre à l'évidence et admettre que votre compte était piraté ? Imaginez les conséquences : la possibilité pour le pirate de se faire passer pour vous, de contacter tout votre carnet d'adresses, de s'emparer de vos comptes Facebook, Twitter, Viadeo ou LinkedIn, d'accéder à vos informations bancaires, vos sites marchands et à l'ensemble de votre correspondance, bref de vous nuire ou de vous faire chanter. Un véritable cauchemar !
Hélas, les piratages de comptes ne sont pas rares. Il suffit bien souvent pour se retrouver victime d'un simple moment d'inattention, un clic malheureux dans un e-mail piégé ou une connexion non sécurisée sur un réseau wifi public, voire de la malveillance d'un proche un peu malin.
Il existe heureusement quelques précautions élémentaires pour réduire drastiquement les risques de piratage. Mettez-les en oeuvre avant qu'il ne soit trop tard !

1. Blindez votre mot de passe

On ne le répétera jamais assez : le mot de passe est le maillon faible de la sécurité d'un compte. Evitez absolument les mots de passe basiques (azertyabcd12345, etc.) ou composés uniquement de mots du dictionnaire ou de prénoms. Mêlez obligatoirement chiffres et lettres, ajoutez si possible des majuscules et caractères spéciaux. Et n'hésitez pas à le renouveler régulièrement, même si c'est en ne changeant qu'une lettre.

2. Méfiez-vous des e-mails piégés

Ce n'est pas tout d'avoir un bon mot de passe, encore faut-il le garder secret. Redoutez donc les messages vous signalant des connexions suspectes à votre compte ou vous demandant de confirmer vos coordonnées pour des raisons de sécurité.
Activité suspecte sur votre compte de messagerie.‏
Nous avons récemment détecté plusieurs tentatives de connexions échouées et non-autorisées sur votre adresse E-mail. Par mesure de sécurité et en vue de protéger l'intégralité de votre adresse E-mail, veuillez cliquez sur ce lien http://goo.gl/xxxx pour vous connectez à nouveau ou nous seront dans l'obligation de désactiver votre compte si celui-ci n'est pas authentifié dans les 48H dès réception de ce message.
I/-dentifiant Gmail
Nous vous informons que vous ne serez plus en mesure d'utiliser votre i/-dentifiant Gmail dans moins de 48H, alors vous prions de nous donner la confirmation que votre i/-dentifiant Gmail est fonctionnelle. Cordialement.
Ces messages sont toujours piégés, les messageries n'envoyant jamais de tels messages. Le lien contenu dans l'e-mail vous renvoie sur un faux site, sur lequel vous êtes invité à entrer votre adresse et votre mot de passe. Ce dernier est alors instantanément récupéré par le pirate, qui n'a plus qu'à se connecter à votre compte, changer votre mot de passe et modifier les informations de récupération.
Jetez ce type de message directement à la poubelle, sans paniquer. Le simple fait de l'ouvrir ou de cliquer sur le lien ne vous expose à aucun danger, tant que vous ne tapez pas vos identifiants sur le faux site.
Pour en savoir plus :
se protéger contre le phishing

3. Activez l'authentification en 2 étapes

Pour renforcer la sécurité de votre compte, certaines messageries mettent en oeuvre un système d'authentification en 2 étapes (ou authentification forte). Si vous activez cette option, votre messagerie vous enverra un code de sécurité par SMSsur votre téléphone mobile à chaque fois que vous vous connecterez d'un ordinateur ou d'un appareil inconnu. Vous devrez entrer ce code pour pouvoir accéder à vos messages.
Cette démarche est certes un peu contraignante, mais diablement efficace : pour pouvoir pirater votre compte, il faudrait récupérer votre mot de passe ET voler votre téléphone mobile. Initialement disponible chez Gmail, l'authentification en 2 étapes vient d'être lancée sur Outlook.com.

mercredi 29 mai 2013

Dura ... sed lex ! in Belgium


09:24 - 29 mai 2013 par Petra De Rouck

Votre ex pourrait-il revenir habiter dans la maison?


  • Si vous êtes divorcé et que vous avez des enfants, restez vigilant tant qu’ils sont mineurs. Car en cas de décès, votre ex pourrait venir occuper votre habitation et encaisser les revenus de vos biens!



Même si elle paraît injuste, cette histoire est parfaitement conforme à la loi. Comment la femme peut-elle avoir le droit de retourner habiter dans la maison que son ex lui a rachetée à prix d’or? Les ex-partenaires ne peuvent plus hériter automatiquement l’un de l’autre après que le divorce a été prononcé. Il n’existe plus de droit à la succession pour des ex-conjoints. Si le ex peut occuper la maison, c’est dû au fait que les enfants sont mineurs. Selon les règles légales, ils sont les héritiers de leur père décédé. Ils reçoivent donc la totalité de la succession. Mais tant qu’ils sont mineurs, ils restent "incapables" sur le plan juridique; autrement dit, ils ne peuvent gérer eux-mêmes leur patrimoine. Jusqu’à leurs 18 ans, c’est l’autre parent, donc l’ex-partenaire, qui va exercer l’autorité parentale. Et c’est là que réside le danger.

L’autorité parentale, c’est d’abord le droit - mais aussi l’obligation - de gérer les biens des enfants: les conserver, en encaisser les revenus, mettre les immeubles en location au moins pour 9 ans… Le parent doit le faire pour maintenir le patrimoine des enfants en état et le faire fructifier. Il ne peut toutefois pas disposer de ce patrimoine à sa guise. En vertu d’une série de mécanismes légaux de protection, le juge de paix doit par exemple donner son accord pour l’achat, la vente ou l’hypothèque d’un immeuble. Lorsque l’enfant devient majeur, le parent devra rendre des comptes sur la manière dont il a géré les biens.

Outre la gestion, le parent a aussi la jouissance des biens: il peut puiser les "fruits" de ce que possèdent les enfants, aussi longtemps qu’ils sont mineurs. L’ex-partenaire perçoit dès lors tous les revenus et produits des biens des enfants, y compris de ce dont ils ont hérité. Cela signifie par exemple qu’il peut empocher les intérêts et les dividendes de l’argent et des placements. Si les enfants ont un immeuble, l’ex peut y habiter ou en encaisser les loyers. Cette jouissance vise à permettre au parent de remplir son devoir d’entretien et d’éducation. Lorsque l’autorité parentale prend fin, le parent ne doit en rien justifier de ce qu’il a fait de ces produits.

Que faire pour éviter que votre ex profite de l’usufruit ?

La loi prévoit quelques solutions.

Dans votre testament, retirez explicitement l’usufruit à votre "ex"

Que faire si vous voulez éviter cette jouissance par votre ex? 

La loi prévoit explicitement une solution. Vous pouvez retirer par testament au parent survivant la jouissance légale des biens dont vos enfants mineurs ont hérité. "Ce retrait de la jouissance parentale, mieux vaut le formuler de manière générale, de sorte que cela ne se limite pas à l’occupation de la maison", conseille Ann Maelfait, avocate chez Rivus. 

Qui va alors obtenir la jouissance suite à ce retrait? "Les produits reviennent alors aux enfants eux-mêmes."


Établissez une clause d’administration

"Même quand la jouissance parentale est retirée, les biens des enfants mineurs restent soumis à l’administration parentale. C’est donc toujours bien votre ex qui prend les décisions de gestion", précise Ann Maelfait. Dans la doctrine, il y a une discussion sur le fait de savoir si on peut aussi retirer l’administration parentale à un parent par testament et la confier à un tiers. C’est possible jusqu’à la majorité des enfants, ou même plus tard jusqu’à ce qu’ils aient 27 à 30 ans. À cet âge, les enfants sont en principe suffisamment posés pour pouvoir gérer leurs biens. Retarder davantage l’échéance ne serait pas compatible avec le droit successoral, car ils ne pourraient jamais disposer librement de leur succession. "La doctrine dominante accepte ce type d’administration. En pratique, je conseille le plus souvent d’exclure dans un testament la jouissance parentale et de combiner cela à une clause d’administration jusqu’à 27 à 30 ans", indique Ann Maelfait.

Assurez-vous que votre testament sera exécuté par une disposition alternative

L’exclusion de la jouissance parentale et de l’administration sont des conditions supplémentaires qui sont couplées au legs. Ce legs doit être accepté par le parent survivant, avec l’autorisation du juge de paix. Pour garantir le respect des conditions supplémentaires, on peut prévoir une disposition alternative dans le testament. "Vous indiquez que vos enfants - autrement dit: le parent survivant -, ont le choix entre accepter le legs avec toutes les conditions qui y sont liées, ou accepter une part moindre de la succession, à savoir uniquement la réserve de l’enfant, sans condition", suggère Ann Maelfait.
Exemple

Si vous avez deux enfants, vous indiquez qu’ils ont chacun droit à la moitié de la succession à la condition d’exclure la jouissance parentale et que ce patrimoine soit géré jusqu’à leurs 27 ans. Si les enfants - lisez: l’autre parent - refusent cette condition, ils peuvent choisir de ne recevoir que leur part réservataire, à savoir chacun un tiers libre de toute charge. "Grâce à cette alternative, vous poussez le parent survivant à accepter les conditions du testament. Dans la procédure d’autorisation, le juge de paix veillera toujours à privilégier au maximum les intérêts financiers des enfants mineurs. Et c’est évidemment la moitié de la succession, avec les conditions qui y sont liées", selon Ann Maelfait.
Adaptez les statuts de l’entreprise familiale

La jouissance est aussi un point à ne pas perdre de vue si vous avez une entreprise familiale. Les actions de cette entreprise tombent dans la succession. Ce sont les actionnaires qui décident de la nomination et de la démission du gérant. Ce sont aussi eux qui décident de distribuer ou non un dividende. S’il a l’administration parentale des actions dont les enfants ont hérité, l’ex aura leur droit de vote à l’assemblée générale. Il a ainsi son mot à dire dans l’entreprise familiale. "C’est pourquoi il peut être important de régler dans les statuts de l’entreprise familiale la succession de la gérance", avertit Ann Maelfait. "Ce n’est cependant pas possible dans une société anonyme, mais bien dans une SPRL."

Ten years ! Happy ...

10 ans de WordPress : les raisons du succès

En une décennie, le célèbre outil Open Source est passé d'un moteur de blog à un véritable pilier de la production de contenu sur le Web. Retour sur les clés de son succès.
Bon anniversaire WordPress ! L'outil de gestion de contenu open source fête ses 10 ans d'existence, et peut souffler ses bougies avec satisfaction. Son bilan force l'admiration tant sa progression donne le vertige. Pourtant au départ, comme leconfiait récemment son fondateur, Matt Mullenweg, il s'agissait juste de bâtir une solution pour lui-même, qu'il puisse aimer utiliser. 
Plus de 66 millions de sites propulsés par WordPress
10 ans après, Matt Mullenweg explique prendre toujours autant de plaisir à utiliser quotidiennement son outil pour son propre site, mais il n'est plus vraiment le seul. L'engouement est planétaire.
Selon les chiffres officielles de la plateforme open source, plus de 66 millions de sites sont propulsés par WordPress. Ils sont écrits en plus de 120 langues. 66% sont en anglais, et 1,4% en français – soit tout de même presque un million.
Désormais, à en croire le graphique réalisé par Statista, chaque mois, plus de 368 millions de personnes visitent 4,1 milliards de pages créées grâce à WordPress. Automattic, l'entreprise derrière le CMS créée il y a 8 ans par Matt Mullenweg, est passée de 15 employés à 150 aujourd'hui. Des spécialistes financiersviennent de la valoriser à près d'un milliard de dollars – soit un peu moins que le montant déboursé par Yahoo! pour s'offrir Tumblr.
wordpress
Moyenne du nombre de pages créées avec WordPress vues par mois, en million, entre 2007 et aujourd'hui.  © Statista 
Aujourd'hui, de nombreux sites sont bâtis grâce à WordPress. En France les5 premiers blogs du classement ebuzzing sont faits avec WordPress. Des sites comme ceux de Korben, de Presse Citron, ou de nos confrères de Silicon.fr sont aussi basés dessus.
Aux Etats-Unis, des sites de référence l'utilisent aussi, comme celui du New York Times, de CNN, ou de TechCrunch, entre autres. Royal Pingdom calcule que plus de la moitié des 100 blogs à plus fort trafic sont propulsés grâce à WordPress.
Les raisons possibles du succès
Télécharger et utiliser WordPress est gratuit, mais cela ne suffit pas pour expliquer un tel succès. Pour mémoire, lorsque WordPress a commencé à se faire connaître, les internautes avaient la possibilité de publier facilement leur contenu sur Internet grâce à des plateformes comme MySpace ou Blogger. Mais WordPress proposait alors quelque chose que ces plateformes ne permettaient pas : héberger soi-même son contenu. De quoi intéresser aussi les entreprises.
Autres pistes pour expliquer son succès mondial : sa relative légèreté, qui lui donne à la fois simplicité et souplesse. Le CMS se télécharge en effet relativement nu, avec le minimum de fonctionnalités. C'est à l'utilisateur ensuite d'ajouter des fonctionnalités en téléchargeant des thèmes et plugins. Cela fait partie de l'ADN de l'outil.
La légèreté, dans l'ADN de WordPress
"L'une des particularités de WordPress est d'être assez léger, et de ne proposer que l'essentiel, ce qui est apprécié car cela évite de télécharger des fonctionnalités qui ne seront pas utiles. Je ne pense pas que changer ces particularités soit prévu dans la feuille de route de WordPress", avait expliqué Amaury Balmer, responsable technique de la communauté francophone de WordPress.
C'est en effet une particularité qu'aime mettre en avant Matt Mullenweg. "Certes, WordPress est très bien, mais je dirais que ce qui explique la majorité des adoptions est plutôt lié aux 20 000 plugins et 10 000 thèmes proposés. C'est en effet assez facile de cloner ce que WordPress permet de faire. Des développeurs pourraient y arriver en peu de temps. Mais cloner ces dizaines de milliers d'addons est le travail de toute une vie. C'est nettement plus difficile à reproduire, même pour une entreprise comme Google", expliquait le fondateur il y a peu.
Réactif, complet et facilement personnalisable
Ce vaste catalogue de plugins permet au CMS d'être réactif, complet et de pouvoir pousser vite et loin la personnalisation du site créé. Il lui faut peu de temps pour s'enrichir des dernières fonctionnalités à la mode sur le web. Il y a par exemple d'innombrables façons d'intégrer les réseaux sociaux, même les plus confidentiels, à un site WordPress (voir notre dossier WordPress : 9 plugins pour bien intégrer les réseaux sociaux).
En quelques clics, il est aussi possible d'associer des outils de Web Analytics, comme Google Analytics, ou comme Piwik pour rester dans les outils open source. Il est tout aussi facile de faire apparaître sa photo dans les pages de résultats de Google.
L'outil n'a d'ailleurs plus à faire ses preuves en matière de SEO, ce qui invite même certains experts du référencement à qualifierWordPress d'"optimisé pour le référencement naturel". Bien sûr, si l'outil a de bonnes prédispositions, notamment grâce à ses nombreux plugins, c'est ensuite à l'utilisateur de bien le dompter pour percer dans les pages de résultats de Google...
Seul revers de la médaille avec cette riche bibliothèque d'extensions et ces larges possibilités de personnalisation, les utilisateurs ont parfois l'embarras du choix pour choisir l'extension qui leur convient (pour s'y retrouver, voir notre dossier WordPress : 7 extensions incontournables)
Ces innombrables plugins qui viennent sans cesse enrichir l'outil révèlent néanmoins la vitalité de la communauté, et l'importance des acteurs gravitant autour de WordPress. L'écosystème de partenaires se rassemble d'ailleurs lors des événements "WordCamps" qui se tiennent dans le monde entier. En 2006, il n'y avait qu'un WordCamp. Il y en a eu 75 l'année dernière.


 @  JDN

dimanche 26 mai 2013

about REITs



REITs


What is a REIT?
  • A Real Estate Investment Trust (REIT) is a single company REIT or a group REIT that owns and manages property on behalf of shareholders.
  • A REIT can contain commercial and/or residential property but excludes the letting of owner-occupied buildings.
  • REITs provide a way for investors to access the risks and rewards of holding property assets without having to buy property directly.
  • In the UK, a company or group of companies can apply for ‘UK-REIT’ status, which exempts the company from corporation tax on profits and gains from their UK qualifying property rental businesses.
  • In return, UK-REITs are required to distribute at least 90% of their taxable income, for each accounting period, into the hands of investors, where the income is treated as property rental income rather than dividends. In this way taxation of income from property is moved from the corporate level to the investor level.

The REIT regime, combined with the traditional strengths of London’s capital markets, has created opportunities for the growth of the property investment sector. The legislation setting out the rules for REITs in the United Kingdom came into effect in January 2007 and in the following years, a number of larger listed property groups converted to UK-REITs as well as a number of start up UK-REITs being created. REITs enable property companies to access equity markets and to give end-investors performance related to the underlying property assets, without any tax leakage. UK-REITs therefore provide investors with wider opportunities for accessing an important alternative asset class
How to qualify as a REIT?
There are a number of qualifying conditions that a company needs to meet in order to become a UK-REIT.  These qualifying conditions, as determined by HMRC, fall into 3 categories; company conditions, property rental business conditions and balance of business conditions. In particular, a potential UK-REIT has to carry out a property rental business which can be a UK property investment business or an overseas property investment business.  At least 75% of the group’s profits must derive from that property rental business and at least 75% of the group’s gross assets must comprise assets or cash involved in the property rental business.
Further details of the conditions required to be met to enter, and remain within, the UK-REIT regime can be found on the HMRC website at the link below:


Dictionary Says

Definition of 'Real Estate Investment Trust - REIT'

A security that sells like a stock on the major exchanges and invests in real estate directly, either through properties or mortgages. REITs receive special tax considerations and typically offer investors high yields, as well as a highly liquid method of investing in real estate.

Equity REITs: Equity REITs invest in and own properties (thus responsible for the equity or value of their real estate assets). Their revenues come principally from their properties' rents.

Mortgage REITs: Mortgage REITs deal in investment and ownership of property mortgages. These REITs loan money for mortgages to owners of real estate, or purchase existing mortgages or mortgage-backed securities. Their revenues are generated primarily by the interest that they earn on the mortgage loans.

Hybrid REITs: Hybrid REITs combine the investment strategies of equity REITs and mortgage REITs by investing in both properties and mortgages.
Investopedia Says

Investopedia explains 'Real Estate Investment Trust - REIT'

Individuals can invest in REITs either by purchasing their shares directly on an open exchange or by investing in a mutual fund that specializes in public real estate. An additional benefit to investing in REITs is the fact that many are accompanied by dividend reinvestment plans (DRIPs). Among other things, REITs invest in shopping malls, office buildings, apartments, warehouses and hotels. Some REITs will invest specifically in one area of real estate - shopping malls, for example - or in one specific region, state or country. Investing in REITs is a liquid, dividend-paying means of participating in the real estate market.

Need more details on the REIT? Read The REIT Way and Add Some Real Estate to Your Portfolio.

Real estate investment trust

From Wikipedia, the free encyclopedia



Under U.S. Federal income tax law, a real estate investment trust (REIT) (pron.: /ˈrt/) is "any corporation, trust or association that acts as an investment agent specializing in real estate and real estate mortgages" under Internal Revenue Code section 856.[1] The rules for federal income taxation of REITs are found primarily in Part II (sections 856 through 859) of Subchapter M of Chapter 1 of the Internal Revenue Code. Because a REIT is entitled to deduct dividends paid to its owners, a REIT may avoid incurring all or part of its liabilities for U.S. federal income tax. To qualify as a REIT, an organization makes an "election" to do so by filing a Form 1120-REIT with the Internal Revenue Service, and by meeting certain other requirements. The purpose of this designation is to reduce or eliminate corporate tax, thus avoiding double taxation of owner income. In return, REITs are required to distribute at least 90% of their taxable income into the hands of investors. A REIT is a company that owns, and in most cases, operates income-producing real estate. REITs own many types of commercial real estate, ranging from office and apartment buildings to warehouses, hospitals, shopping centers, hotels and even timberlands. Some REITs also engage in financing real estate. The REIT structure was designed to provide a real estate investment structure similar to the structure mutual funds provide for investment in stocks.[2]
REITs can be publicly or privately held. Public REITs may be listed on public stock exchanges.
REITs can be classified as equitymortgage, or a hybrid.
The key statistics to examine in a REIT are net asset value (NAV), funds from operations (FFO), and adjusted funds from operations (AFFO). In the period from 2008 to 2011, REITs faced challenges from both a slowing United States economy and the late-2000s financial crisis, which depressed share values by 40 to 70 percent in some cases.[3]

France [edit]

The French acronym for REIT is SIIC. In France, Unibail-Rodamco is the largest SIIC.[25] Gecina is the second largest publicly traded property company in France, with the third highest asset value among European REITs.[26][27]

Germany [edit]

Germany is also planning to introduce German REITs (short, G-REITs) in order to create a new type of real estate investment vehicle. Government fears that failing to introduce REITs in Germany would result in a significant loss of investment capital to other countries. Nonetheless there still is political resistance to these plans, especially by the social democratic party ('SPD').
A law concerning G-REITs was enacted 1 June 2007, and was retroactive to 1 January 2007:[28]
  • REITs will have to be established as a corporation "REIT-AG" or "REIT-Aktiengesellschaft".
  • At least 75% of its assets have to be invested in real-estate.
  • At least 75% of the G-REIT's gross revenues must be real-estate related.
  • At least 90% of the REIT's taxable income has to be distributed to its shareholders through dividends.
  • The corporation is income-tax-exempt, but the shareholders will have to pay individual income tax on the dividends.
  • Some restrictions apply on establishing residential REIT's
As of July 2012, there are four G-REITs listed with one company registered at the Federal Central Tax Office (Bundeszentralamt für Steuern) as pre-REIT. These four G-REITS are Alstria office REIT with a total market capitalization of €711 million, Hamborner with a total market capitalization of €321 million, Colonia Real Estate with a total market capitalization of €150 million and Fair Value REIT with a total market capitalization of €35 million. The German public real estate sector accounts for 0.21% of the total global real estate investment trust (REIT) market capitalization. Three out of the four G-REITS are also represented in the EPRA index, an index managed by the European Public Real Estate Association (EPRA).[29]

United Kingdom [edit]

The legislation laying out the rules for REITs in the United Kingdom was enacted in the Finance Act 2006 and came into effect in January 2007 when nine UK property companies converted to REIT status, including five FTSE 100 members at that time: British LandHammersonLand SecuritiesLiberty International and Slough Estates (now known as "SEGRO"). The other four companies were Brixton (now known as "SEGRO"), Great Portland EstatesPrimary Health Properties and Workspace Group.[30]
British REITs have to distribute 90% of their income. They must be a close-ended investment trust and be UK resident and publicly listed on a stock exchange recognised by the Financial Services Authority.[citation needed] The European Public Real Estate Association in Brussels each year publishes a breakdown of the UK REIT structure requirements.[31]
To support the introduction of REITs in the UK, the REITs and Quoted Property Group was created by several commercial property and financial services companies. Other key bodies involved are the London Stock Exchange the British Property Federation and Reita. The Reita campaign was launched on 16 August 2006 by the REITs and Quoted Property Group, in order to provide a source of information on REITs, quoted property and related investments funds. Reita's aim is to raise awareness and understanding of REITs and investment in quoted property companies. It does this primarily through its portal www.reita.org, providing knowledge, education and tools for financial advisers and investors.[32]
Doug Naismith, managing director of European Personal Investments for Fidelity International, said: "As existing markets expand and REIT-like structures are introduced in more countries, we expect to see the overall market grow by some ten percent per annum over the next five years, taking the market to $1 trillion by 2010."[33]
The Finance Act 2012 brought five main changes to the REIT regime in the UK, being (i) the abolition of the 2% entry charge to join the regime - this should make REITs more attractive due to reduced costs; (ii) relaxation of the listing requirements - REITs can now be AIM quoted[34] (the London Stock Exchange’s international market for smaller growing companies) – making a listing more attractive due to reduced costs and greater flexibility; (iii) a REIT now has a three-year grace period before having to comply with close company rules (a close company is a company under the control of five or fewer investors); (iv) a REIT will not be considered to be a close company if it can be made close by the inclusion of institutional investors (authorised unit trusts, OEICs, pension schemes, insurance companies and bodies which are sovereign immune) - this makes REITs attractive Real Estate Investment Trusts; (v) the interest cover test of 1.25 times finance costs is not as onerous.
Boyd Carson of Sapphire Capital Partners LLP commented that "the most important of these advantages is the ability for REITs to be listed on the AIM and the abolition of the 2% entry charge to the regime is also a significant step forward."[35]

Canada [edit]

Canadian REITs were established in 1993. They are required to be configured as trusts and are not taxed if they distribute their net taxable income to shareholders. REITs have been excluded from the income trust tax legislation passed in the 2007 budget by the Conservative government. Many Canadian REITs have limited liability.[36] On December 16, 2010, the Department of Finance proposed amendments to the rules defining “Qualifying REITs” for Canadian tax purposes. As a result, “Qualifying REITs” are exempt from the new entity-level, “specified investment flow-through” (SIFT) tax that all publicly traded income trusts and partnerships are paying as of January 1, 2011.[37]

Mexico [edit]

Mexico recently passed legislation to allow for the equivalent of REITs, known as FIBRAS (Fideicomiso de Infraestructura y Bienes Raíces), to be traded in the Mexican Stock Exchange. The first Mexican REIT was launched in 2011 and is called FIBRA UNO.

United States [edit]

In the United States, a REIT is a company that owns, and in most cases operates, income-producing real estate. Some REITs finance real estate. To be a REIT, a company must distribute at least 90 percent of its taxable income to shareholders annually in the form of dividends.[38]
To qualify as a REIT under U.S. tax rules, a company must:
  • Be structured as a corporation, trust, or association[39]
  • Be managed by a board of directors or trustees[40]
  • Have transferable shares or transferable certificates of interest[41]
  • Otherwise be taxable as a domestic corporation[42]
  • Not be a financial institution or an insurance company[43]
  • Be jointly owned by 100 persons or more[44]
  • Have 95 percent of its income derived from dividends, interest, and property income[45]
  • Pay dividends of at least 90% of the REIT's taxable income
  • Have no more than 50% of the shares held by five or fewer individuals during the last half of each taxable year (5/50 rule)
  • Have at least 75% of its total assets invested in real estate
  • Derive at least 75% of its gross income from rents or mortgage interest
  • Have no more than 25% of its assets invested in taxable REIT subsidiaries.
Because of their access to corporate-level debt and equity that typical real estate owners cannot access, REITs have a favorable capital structure. They are able to use this capital to finance tenant improvement costs and leasing commissions that less capitalized owners cannot afford.









samedi 25 mai 2013

Bubble or not ? @ Trends





Va-t-on vers un krach ?

23 mai 2013





Les motifs d’inquiétude sont nombreux, comme les raisons de rester confiant. Certains s’inquiètent plutôt pour les obligations que pour les actions.




Quand le président de la banque centrale américaine lui-même met en garde contre les risques pris sur les marchés financiers, comme il l’a fait le 10 mai dernier, les investisseurs ne restent pas indifférents. «Nous surveillons très étroitement les situations de ‘course au rendement’ et autres formes de prises de risque excessives qui pourraient affecter la valeur des actifs», a notamment déclaré Ben Bernanke, lors d’un discours prononcé dans l’enceinte des locaux de la Federal Reserve à Chicago. «Les acteurs des marchés financiers ont apparemment tendance à prendre davantage de risques quand l’environnement macro-économique est relativement stable», a-t-il observé, ce qui l’amène à conclure qu’«il se pourrait bien qu’une période de stabilité économique prolongée soit une arme à double tranchant».
Cette mise en garde contre les risques, assez tranchée pour un président de banque centrale, n’a pas entamé l’optimisme de Wall Street : le discours de Bernanke a aussitôt fait grimper des indices plutôt hésitants en début de séance et cette tendance ne s’est quasiment pas démentie durant la semaine suivante. Avertissement ne signifie évidemment pas danger immédiat. La fameuse «exubérance irrationnelle» évoquée par son prédécesseur Alan Greenspan le 5 décembre 1996 n’avait ému le marché que pendant quelques jours, et à juste titre : la Bourse américaine allait encore grimper de 105 % avant de commencer à fléchir en septembre 2000 !
Autant les professionnels sont restés de marbre, autant observe-t-on par contre un regain d’inquiétude parmi les investisseurs particuliers. Les marchés peuvent-ils vraiment continuer à grimper de la sorte alors que les indicateurs économiques restent moroses, voire décevants ? Quelques lettres boursières évoquent à nouveau la possibilité d’un krach, à tort ou à raison. Plusieurs éléments plaident en faveur du scénario optimiste, d’autres du scénario négatif. Force est pourtant de reconnaître que, pour chacun de ces éléments, on peut aisément trouver une faille, voire un contre-argument. Démonstration.




Le dopage des banques centrales
C’est l’argument massue qui fait l’unanimité parmi les économistes : le principal facteur de soutien aux marchés financiers est la politique très accommodante des banques centrales : elles ont ouvert en grand le robinet des liquidités, lesquelles inondent donc ces marchés. Ben Bernanke avait déjà promis que la Fed, qui achète chaque mois pour 85 milliards de dollars d’actifs (ce qui revient à injecter cette somme dans le circuit financier), ne changerait pas son fusil d’épaule aussi longtemps que le chômage dépasserait 6,5 % de la population active. Ceci pourrait mener à la mi-2015. Le président de la Banque centrale européenne, Mario Draghi a de son côté précisé, en abaissant les taux au début de ce mois, que les vannes resteraient ouvertes jusqu’en été 2014. Et comme la banque centrale japonaise s’y est mise à son tour, et très massivement, c’est au niveau mondial que les marchés sont dopés. Ce dopage est double : outre qu’elles inondent les marchés de liquidités, les banques centrales assurent que les taux d’intérêt resteront bas pendant un bon moment encore. Ceci rassure les investisseurs et les pousse à acheter des actions, suivant l’effet «TINA». De fait, There Is No Alternative à la Bourse, puisque les rendements obligataires sont au plancher et le resteront.
MAIS…
Ce dernier élément, assez psychologique, renferme son propre poison. Il suffit en effet qu’il soit question d’une moindre ardeur des banques centrales pour que les marchés s’inquiètent et se replient. C’est ce qui s’est produit jeudi dernier, le 16 mai, quand le président de la Fed de San Francisco a laissé entendre qu’elle pourrait ralentir ses achats de titres cet été, compte tenu de la forte amélioration récente du marché américain du travail. Wall Street, qui avait résisté à deux mauvais indicateurs, a alors perdu un demi pour cent en une bonne heure ! Le dopage est une arme à double tranchant...

Les actions ne sont pas surachetées
L’envolée des indices boursiers ne signifie pas que les investisseurs se sont gavés d’actions au cours des derniers mois. Le dernier Fund manager survey du broker Merrill Lynch, qui fait le point tous les mois sur les opinions et les positions des gestionnaires de fonds au niveau mondial, révèle que ceux-ci ont récemment levé le pied dans leurs achats d’actions, hormis au Japon. Globalement, ils disposent même de liquidités fort abondantes. Un niveau supérieur à la moyenne qui, techniquement, s’apparente à un signal d’achat en Bourse, relève Frank Vranken, analyste chez BNP Paribas Fortis. Les hedge funds, ces fonds plus agressifs, ont au contraire misé massivement sur les actions. L’enquête rendue publique la semaine dernière par le gestionnaire d’actifs britannique Schroders confirme en partie cette situation. Elle fut menée, début avril, auprès de 14.800 investisseurs particuliers dans le monde. Pas moins de 29 % d’entre eux restent essentiellement investis en liquidités, mais ils sont 68 % à envisager d’investir en actions en 2013. La Bourse ne serait donc nullement «surachetée», suivant l’expression consacrée, ce qui signifie que son niveau n’est pas fragile. Dans un ordre d’idées voisin, le «baromètre de la peur» calculé par leCrédit Suisse est aujourd’hui au plus bas depuis un an. Ce CSFB Index mesure la propension des investisseurs à se couvrir contre une baisse du marché boursier (au moyen de produits dérivés sur l’indice S&P 500 de New York). Il a régulièrement dépassé le seuil des 30 % depuis le début de l’année, ce qui est en principe un signal négatif. Il a cependant plongé à 21,73 % à la mi-mai. Ce qui, toujours en principe, est un signal positif.
MAIS…
Les achats d’actions envisagés par les gestionnaires et les investisseurs s’orientent largement vers l’Asie et très peu vers l’Europe, qui n’inspire que moyennement confiance à la plupart d’entre eux. Par ailleurs, le succès que les groupes de private equity rencontrent en introduisant leurs pupilles en Bourse laisse songeur. Plusieurs reconnaissent qu’ils en ont obtenu des prix inespérés, révèle le Financial Times. Voilà qui fait penser à une bulle...

L’Europe du Sud se redresse spectaculairement
Les pays du Sud montrent des signes de redressement parfois remarquables. Le 7 mai dernier, le Portugal a effectué son retour sur le marché obligataire, deux ans après son renflouement par l’Europe. Il a dû offrir un taux de 5,7 % à 10 ans, mais la demande des investisseurs a porté sur un multiple des 3 milliards demandés, signe de fameuse confiance. En Espagne, le rebond des exportations a permis au pays de presque effacer le déficit de sa balance des comptes courants : il a fondu de 37,5 milliards d’euros en 2011 à 8,3 milliards en 2012. Et ceci sur la lancée des deux années antérieures : exprimé en pour cent du PIB cette fois, ce déficit est revenu de quelque 10 % en 2007 et 2008, à 1 % seulement l’an dernier. La compétitivité de l’Espagne s’est vivement redressée, comme en témoignent les investissements décidés par Ford et Renault.
Même la Grèce commence à sortir la tête hors de l’eau, jugent nombre d’économistes et analystes. Ainsi que plusieurs hedge funds ! Quatre d’entre eux figurent parmi les principaux souscripteurs à la prochaine augmentation de capital d’Alpha Bank. Le hedge fund Dromeus a même lancé l’an dernier un véhicule spécifiquement dédié à la Grèce, jugeant que les perspectives de gain étaient exceptionnelles en regard du risque. L’agence de notation Fitch a relevé son rating du pays de six crans, à B- (ce qui reste «très spéculatif») et l’obligation d’Etat à 10 ans affiche aujourd’hui un taux de 8 % , contre un sommet de... 29 % voilà un an.
MAIS…
Ces hedge funds sont des spéculateurs plutôt que des investisseurs, qui misent sur des opportunités de court terme même si les éléments fondamentaux ne leur inspirent pas (encore) confiance à plus long terme. D’autre part, plusieurs économistes ont exprimé leurs craintes à l’égard d’une explosion sociale qui surviendrait avant que l’amélioration de la situation économique ne désamorce cette bombe à retardement.



L’Europe est toujours en récession
Si la croissance reste assez molle aux Etats-Unis, en regard des performances passées, elle est carrément négative en Europe, en dépit de la meilleure tenue des pays du Sud. Pas dramatiquement, comme à la fin 2008 et au début 2009, mais négative quand même, avec -0,2 % pour la zone euro au premier trimestre de cette année. Deux circonstances aggravantes. D’une part, c’est le 6e trimestre d’affilée que le rouge est mis, ce qui est tristement historique. D’autre part, les chiffres de ce début d’année sont inférieurs aux attentes, ce que les investisseurs n’apprécient jamais. Les économistes attendaient en effet un repli plus symbolique, limité à -0,1 %. Plusieurs pays ont donc déçu, au premier rang desquels l’Allemagne, avec +0,1 % à peine au lieu du +0,3 % attendu. On peut considérer que c’est une 3e circonstance aggravante !
MAIS…
Les hedge funds évoqués plus haut ne sont pas seuls à s’intéresser aux valeurs européennes. Gonflés de liquidités par leur banque centrale, les investisseurs japonais réalisent ces dernières semaines d’importantes emplettes sur le Vieux Continent, en obligations surtout. De son côté, le légendaire investisseur américain Warren Buffett a déclaré qu’il avait commencé à acheter des valeurs européennes. «Pas parce que les nouvelles sont bonnes, mais parce que les prix sont bons.»



Le ratio cours/ bénéfice «Shiller» suscite la prudence !
Si l’on prend en compte le niveau exceptionnellement bas des taux d’intérêt, la Bourse est très bon marché aux Etats-Unis et plus encore en Europe. Si l’on s’en tient au classique rapport cours/bénéfice (C/B, noté P/E en anglais), les marchés boursiers sont, plus modestement, qualifiés de «pas trop chers» par les analystes. Ces C/B se situent en effet aux environs de leurs moyennes historiques. Un peu au-delà outre-Atlantique, plutôt en deçà en Europe. Pour Robert Shiller, professeur à Yale et grand nom de la finance, la Bourse américaine est au contraire franchement chère. Son jugement se base sur le même rapport C/B, mais rectifié à sa façon. Comment ? En ne retenant pas le bénéfice de l’année en cours ou de la suivante, mais la moyenne des 10 dernières années, ce qu’il note P/E10, ou encore CAPE, pour cyclically adjusted price earning. Il s’agit en effet pour lui de gommer les variations cycliques de l’économie et donc les valeurs extrêmes du bénéfice. Résultat : son P/E10 s’inscrit actuellement à 23, contre une moyenne historique de 16. Autrement dit, la Bourse américaine est chère. Si elle n’en a pas l’air suivant le P/E classique, c’est grâce à la remarquable amélioration des bénéfices opérée au cours des dernières années. Mais cette belle rentabilité est-elle durable si l’économie continue à tourner au ralenti ? Tel est l’avertissement sous-jacent du P/E10 de Robert Shiller.
MAIS…
Comme en témoigne le graphique ci-contre (Ratio cours/bénéfice Shiller du marché américain), la cherté de Wall Street ne date pas d’hier : elle remonte même au milieu des années 1990. Et quand la bulle Internet a éclaté en 2000 et 2001, ce P/E10 était de l’ordre de 40. Son niveau actuel peut inciter à la prudence, mais ne résonne pas comme une alarme.



La déflation pourrait menacer
Beaucoup craignaient un regain d’inflation engendré par la planche à billets qui tourne à plein régime à Washington. Certains la souhaitent même, pour alléger la charge de la dette des Etats. Ces derniers mois pourtant, on assiste au phénomène inverse : l’inflation est en fort ralentissement. En rythme annuel, elle a baissé à 1,2 % seulement en avril dans la zone euro et à 1,1 % aux Etats-Unis. En cause : un repli des prix de détail le mois dernier : -0,1 % dans l’Union européenne et -0,4 % outre-Atlantique, ou le recul était déjà de mise en mars, avec -0,2 %. Une poursuite de cette désinflation pourrait mener à la déflation, c’est-à-dire à une baisse des prix, phénomène qui constitue une catastrophe sur le plan économique. Même sans aller jusque-là, les seules craintes de déflation peuvent causer de gros dégâts sur les marchés financiers.
MAIS…
On n’en est pas là. Sur base mensuelle, une inflation négative n’est pas exceptionnelle. Pas plus qu’un rebond de l’inflation. On a ainsi noté +0,7 % en février aux Etats-Unis et +1,2 % en mars dans l’Union.
On craint un krach obligataire
La forte baisse des rendements ne vaut pas que pour les emprunts d’Etat. Elle vaut tout autant pour les obligations d’entreprises, ce qui explique que les émissions atteignent des niveaux record en ce début d’année aux Etats-Unis. Le taux moyen des obligations émises par les entreprises s’est écrasé à 3,35 % début mai, a calculé Bank of America. Ce taux dépassait 11 % en 2008 ! Cette énorme différence est largement due à la chute du rendement des obligations à haut risque : à quelque 5 % aujourd’hui, le papier émis par ces entreprises risquant la culbute rapporte moins que les obligations de l’Etat américain en 2007. «Je suis désolé pour ceux qui achètent de telles obligations», a récemment déclaré Warren Buffett. Quant à Bill Gross, gestionnaire du plus important fonds obligataire du monde, il estime que le formidable mouvement de baisse des taux entamé voilà trois décennies a pris fin le 29 avril dernier. Autrement dit, les taux auraient à présent inversé leur mouvement et les investisseurs en obligations vont commencer à subir des moins-values. S’ils n’excluent pas quelques mouvements de baisse épisodiques en Bourse, c’est à de vives déconvenues en obligations que s’attendent nombre de spécialistes. Voire à l’un ou l’autre krach...
Guy Legrand