Immo: les prix réels devraient baisser
D'après un panel d’experts sondés par L’Echo, les prix du marché immobilier résidentiel devraient s’afficher en baisse en 2012 et 2013, si l'on tient compte de l'inflation. Même les réseaux d’agences tablent sur un recul des prix en moyenne cette année et l’an prochain
Les nuages s’amoncellent au-dessus du marché immobilier. D’après les 15 experts sondés par la rédaction de Mon Argent/L’Echo, la hausse des prix de l’immobilier résidentiel ne devrait pas suivre celle de l’inflation. Pour autant que le marché connaisse encore des hausses de prix en 2013... Mais de krach, il ne pourrait être question, estiment, unanimes, les experts interrogés.
La hausse des prix de l’immobilier résidentiel ne devrait pas suivre celle de l’inflation.
Au premier semestre de 2012, le marché belge de l’immobilier se portait pourtant encore relativement bien. Le SPF Economie avait même enregistré d’importantes hausses de prix comparé à la même période un an plus tôt : +5,5% pour les appartements, +2,9% pour les maisons, + 1% pour les villas et même +5,7% pour les terrains à bâtir. Toutes les régions du pays étaient plus ou moins logées à la même enseigne. Cette bonne prestation, nos experts la qualifient d’étonnante...
Le Bureau fédéral du plan estime à 2,9% l’inflation pour l’ensemble de 2012. Avec les "bons" chiffres du premier semestre, la valeur constante (soit le maintien de la valeur réelle d’un bien, après correction de l’inflation) des habitations ne semblait pas menacée en 2012. Compte tenu de la donne actuelle sur le marché, qui se dégrade, les experts ne sont plus aussi catégoriques: les chiffres du deuxième trimestre étaient il est vrai déjà en baisse par rapport aux trois premiers mois de l’année.
Baisses en termes réels
Aujourd’hui, le consensus du panel (la moyenne de leurs scores individuels) pour l’année 2012 intègre des hausses de prix nominales relativement limitées: +2,4% pour les appartements, +1,9% pour les terrains à bâtir et +1,6% pour les maisons. Les prix des villas seraient en baisse de 0,7%.
Si ces prévisions se confirment, cela signifie qu’aucune catégorie en Belgique n’aura pu maintenir sa valeur constante en 2012. En termes réels, tous les segments de marché devraient dont être touchés par des reculs de prix, de -0,5% pour les appartements à -3,6% pour les villas. Depuis les années 1980, cela ne s’est vu qu’en 2009. Cette année-là, l’immobilier belge se trouvait dans le creux de la vague suite à l’éclatement de la crise financière. Seuls les appartements et les (très rares) terrains à bâtir dans la Région bruxelloise, d’après nos experts, pourront continuer à au moins maintenir leur valeur réelle en 2012.
Si ces prévisions se confirment, cela signifie qu’aucune catégorie en Belgique n’aura pu maintenir sa valeur constante en 2012. En termes réels, tous les segments de marché devraient dont être touchés par des reculs de prix, de -0,5% pour les appartements à -3,6% pour les villas. Depuis les années 1980, cela ne s’est vu qu’en 2009. Cette année-là, l’immobilier belge se trouvait dans le creux de la vague suite à l’éclatement de la crise financière. Seuls les appartements et les (très rares) terrains à bâtir dans la Région bruxelloise, d’après nos experts, pourront continuer à au moins maintenir leur valeur réelle en 2012.
Quid en 2013?
Pour la majorité des experts, le véritable test pour la valeur constante du marché immobilier aura lieu en 2013. Pourtant, le Bureau fédéral du plan ne s’attend, pour 2013, qu’à une inflation de 1,6%. Selon les experts, les appartements pourraient progresser de 0,8% en valeur nominale en moyenne, les terrains de 0,6%, et les maisons de 0,3%. Les villas devraient encore perdre 1,9% de leur valeur. Toutes les catégories verraient donc leur valeur constante baisser entre 0,8% (appartements) et 3,5% (villas).
Selon notre panel, la baisse du pouvoir d’achat de nombreux Belges et les incertitudes économiques ne sont pas les seules à blâmer pour expliquer l’affaiblissement attendu du marché immobilier. Le resserrement des conditions d’octroi de crédit par les banques joue également un rôle important. Les taux hypothécaires n’ont par ailleurs pas réellement baissé ces dernières années malgré la forte baisse des taux à long terme. Les banques prennent des marges importantes. Et cela ne devrait pas s’améliorer...
Selon notre panel, la baisse du pouvoir d’achat de nombreux Belges et les incertitudes économiques ne sont pas les seules à blâmer pour expliquer l’affaiblissement attendu du marché immobilier. Le resserrement des conditions d’octroi de crédit par les banques joue également un rôle important. Les taux hypothécaires n’ont par ailleurs pas réellement baissé ces dernières années malgré la forte baisse des taux à long terme. Les banques prennent des marges importantes. Et cela ne devrait pas s’améliorer...
Atterrissage en douceur
Tous les experts ne voient pas d’un mauvais œil la fin de la hausse des prix, qui devrait permettre un atterrissage en douceur du marché belge. Les surévaluations extrêmes citées par The Economist (jusqu’à 60%) sont, selon tous nos experts, à "jeter à la poubelle". Les 15% de surévaluation cités par la Banque Nationale semblent plus réalistes.
Combien de temps cela va-t-il durer? Les experts ne sont pas unanimes. La plupart voient les baisses de prix se produire à partir du moment où les taux d’intérêt se remettront à augmenter. Quand l’économie reprendra de l’allant donc...
En attendant, ils ne voient pas comment les ménages pourraient rembourser davantage par mois. En d’autres mots, le montant que l’on pourra consacrer à l’achat d’un logement sera forcément plus faible.
Combien de temps cela va-t-il durer? Les experts ne sont pas unanimes. La plupart voient les baisses de prix se produire à partir du moment où les taux d’intérêt se remettront à augmenter. Quand l’économie reprendra de l’allant donc...
En attendant, ils ne voient pas comment les ménages pourraient rembourser davantage par mois. En d’autres mots, le montant que l’on pourra consacrer à l’achat d’un logement sera forcément plus faible.
• Personne parmi les experts sondés ne voit de véritable hausse des prix avant 2014, voire même avant 2015.
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