Di Rupo enfonce le segment des villas de luxe
Chaque semaine, l’Echo vous fait découvrir des villas de rêve dans sa rubrique " Biens de prestige ". Ces villas de luxe souffrent depuis des années de la stagnation des prix et de longs délais de vente. Ces problèmes viennent encore d’être aggravés par la récente hausse des taxes sur les villas détenues par des sociétés.
En 2012, les prix et le nombre de villas vendues se sont à nouveau retrouvés sous pression. " Dans le très haut de gamme, les activités accusent une baisse plus marquée que dans les autres segments du marché immobilier ", explique Julien Manceaux, économiste chez ING.
" En 2012, la baisse du nombre transactions devrait être d’environ 10%, contre une baisse moyenne de 8% pour l’ensemble du marché. En Flandre, l’évolution des prix devrait s’avérer légèrement positive, mais en Wallonie, c’est l’inverse." Pour l’ensemble du pays, on en arrive à une croissance nominale nulle en 2012, après une hausse de 3% en 2011. Les problèmes auxquels l’immobilier de luxe est confronté ne sont pas nouveaux. " Le marché des villas stagne depuis déjà cinq ans. Par rapport au sommet qui a précédé la crise au troisième trimestre de 2008, les prix n’ont augmenté que de 2% dans ce segment", poursuit Julien Manceaux. Sur le même laps de temps, les prix des maisons ont enregistré une hausse de 8,5% et ceux des appartements, de 15,5%.
" Ces chiffres anémiques n’intègrent pas encore les effets de la hausse des impôts pour ceux qui disposent gratuitement d’une maison via leur entreprise ", explique Philippe Janssens, expert en immobilier chez Stadim. " Les mesures du gouvernement Di Rupo touchent essentiellement le segment supérieur du marché. " De quoi s’agit-il exactement ? Pour des raisons fiscales, l’acquisition d’une villa de luxe se fait souvent par le biais d’un achat scindé, où le chef d’entreprise achète la nue-propriété et l’entreprise achète l’usufruit, le droit de superficie ou d’emphytéose. La société met ensuite la villa gratuitement à la disposition du dirigeant d’entreprise pour y habiter avec sa famille. Cet avantage est taxé forfaitairement. Mais depuis le 1er janvier 2012, ce qu’on appelle " avantage de toute nature " pour les maisons dont le revenu cadastral est supérieur à 745 euros a quasiment doublé. La nouvelle formule de calcul est 100/60 du revenu cadastral indexé x 3,8 (contre 2 auparavant). " Pour la première fois, l’impôt à payer pour certaines villas dépasse le niveau des loyers réels ", poursuit Philippe Janssens. A cause de cette hausse, de nombreuses villas sont mises en vente. " L’augmentation de l’offre se traduit provisoirement par un allongement du délai de vente. Il est encore trop tôt pour mesurer l’impact sur les prix. "
La crise crée de l’incertitude
Cette hausse d’impôts est venue s’ajouter à la crise. " Les acheteurs potentiels de villas sont souvent des indépendants ou des propriétaires de PME. Mais la crise les incite à prendre davantage leur temps et à ne pas réaliser trop vite leurs projets ", analyse Sven Haest de Quares. " Tant le niveau de confiance des consommateurs que celui des chefs d’entreprises est faible. On a désormais peur d’investir dans une villa de luxe sur un grand terrain, avec des frais d’investissement et d’entretien élevés ", renchérit Luc Machon, courtier en immobilier et président de l’Institut Professionnel des Agents Immobiliers (IPI). Même si le segment le plus élevé semble résister. " Au-dessus de 2 millions d’euros, les ventes se portent relativement bien. Les super-riches ont pris une petite claque financière, mais guère plus. Il n’y a plus de cerise sur le gâteau, mais le gâteau n’a pas disparu pour autant ", explique Sven Haest. " A cause de l’offre limitée et du caractère exceptionnel des habitations, il y a toujours des clients dans le haut du segment ", confirme Filip Dewaele de Dewaele Vastgoed & Advies. " Ces acheteurs ne dépendent pas d’un emprunt hypothécaire ou de leur salaire mensuel pour l’achat du bien, mais cela les rend très exigeants et très sélectifs, et ils ne laissent passer aucun défaut ".
Les villas ont vieilli avec leurs propriétaires "baby-boomers"
Le marché des villas se situant juste en-dessous du segment supérieur souffre beaucoup plus. " Ce sont surtout les villas sur des grands terrains - construites il y a 20 ou 30 ans - qui sont difficiles à vendre ", explique Luc Machon. Et ce sont justement ces villas qui se retrouvent sur le marché. La raison? Les
ont atteint l’âge de la retraite et les enfants ont quitté la maison. La villa - avec le jardin - est devenue trop grande et exige trop d’entretien, et les propriétaires souhaitent l’échanger contre un appartement au centre-ville. " Cette tendance va encore se renforcer dans les années qui viennent. Les grands-parents sont encore relativement jeunes et accueillent encore régulièrement les petits-enfants. Mais au fur et à mesure qu’ils grandiront, ils n’auront plus besoin de toutes ces chambres ", explique Sven Haest.
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