Buy ? or Rent ?

08:55 - 03 janvier 2013 par Stéphane Renard

Que se passe-t-il à l'issue d'un bail de 9 ans?

Le bail est reconduit pour trois ans, aux mêmes conditions… Sauf en cas de renon au moins six mois avant son échéance. Qu’avez-vous intérêt à faire?

Contrairement à une idée encore largement répandue, les baux 3-6-9 n’existent plus. Désormais, tout contrat de bail portant sur la résidence principale du locataire a normalement une durée de 9 ans. Cette durée s’applique automatiquement si le bail ne comporte aucune indication de durée, ou s’il est conclu pour une durée comprise entre 3 et 9 ans. Ainsi, un bail signé pour une durée de 7 ans est parfaitement valable, mais est considéré en droit comme un bail de 9 ans.

Il reste toutefois possible de conclure un bail pour une durée égale ou inférieure à 3 ans. Ces baux courts connaissent des règles particulières en matière de préavis. Et si aucune partie ne met fin au contrat à l’issue des trois ans, ce bail est considéré comme un bail de 9 ans (et court donc encore 6 ans).

Pour les baux de 9 ans conclus après le 28 février 1991, la date d’entrée en vigueur - déterminante pour dater la fin du bail - est celle qui est prévue dans le contrat de bail écrit. En cas de bail verbal, c’est la date d’entrée du locataire qui compte.

Deux possibilités

1. A l’issue des 9 ans, le locataire et le bailleur peuvent chacun mettre fin au contrat, sans motif, et sans devoir payer d’indemnité. Seule condition: avoir donné un renom au moins six mois avant la date d’échéance.

Exemple: un bail entré en vigueur le 1er septembre 2007 court jusqu’au 31 août 2016. Pour qu’il s’arrête effectivement à cette date, le locataire ou le propriétaire doit avoir donné le renom au plus tard le 28 février 2016. Le bail s’achèvera alors le 31 août 2016.

2. Si aucune des deux parties n’a signifié de congé, le contrat est d’office prorogé (c’est-à-dire prolongé) mais pour une période de 3 ans seulement. Et il en sera de même à l’issue de chaque période de 3 ans, le bail repart pour un triennat. A partir de ce moment, le bailleur comme le preneur a la possibilité de mettre fin au bail, sans motif et sans devoir d’indemnité. Attention toutefois: la prolongation est limitée à 3 ans, mais ce sont les règles en vigueur pour un bail de 9 ans (et non pour un bail court) qui s’appliquent.

Reprenons notre exemple: si aucun renom n’est communiqué le 28 février 2016, le bail sera prorogé jusqu’au 31 août 2019. Le locataire ou le propriétaire pourront arrêter le bail à cette date, mais à condition - comme pour un bail de 9 ans - d’avoir donné un préavis au moins six mois plus tôt, soit avant le 28 février 2019. Sinon, le bail repartira pour trois ans…

Stop ou encore?

Un propriétaire a-t-il intérêt, à stopper le contrat à l’issue des 9 ans, avec le renom légal ? Ou est-il préférable de le laisser courir, sutout si tout se passe bien avec le locataire? Le Syndicat national des propriétaires et des copropriétaires (SNP) a pesé le pour et le contre.

Un bailleur peut avoir intérêt à stopper le bail pour pouvoir revoir le loyer. Il se peut en effet que, malgré l’indexation annuelle (si elle a été prévue dans le bail), le loyer ne corresponde plus à la réalité du marché ou du quartier. L’indexation se fait en outre sur la base de l’indice-santé, qui est moins élevé que l’index normal qui, lui, fixe les hausses de prix (construction, précompte immobilier…). Or, si vous laissez le bail se poursuivre, ce sera impérativement aux mêmes conditions: vous devrez vous contentez de la simple indexation.

Mettre fin à un bail pour en conclure un nouveau peut aussi être désavantageux pour un bailleur, et ce pour plusieurs raisons:

• la garantie locative ne peut plus être (sauf exceptions) que de deux mois. Or, les baux plus anciens prévoyaient habituellement une garantie de trois mois;
• L’enregistrement du bail doit désormais être réalisé dans les deux mois, faut de quoi le bailleur s’expose à une amende;
• La mise en location implique désormais - quelle que soit la Région - un certificat de performance énergétique, dont copie doit être remise au locataire…

A chacun dès lors de peser le pour et le contre.