Dura ...

16:23 - 21 janvier 2013 par Nadine Bollen

Héritage: méfiez-vous des hypothèques occultes!

Vous ven­dez une mai­son dont vous venez d’hé­ri­ter, mais au mo­ment de la si­gna­ture de l’acte, le no­taire re­fuse de vous ver­ser le mon­tant de la vente. Il veut s’as­su­rer que vous paie­rez bien vos droits de suc­ces­sion. Il se peut en effet que la mai­son que vous ven­dez soit frap­pée d’une hy­po­thèque oc­culte.

Lisez aussi

• Droits de suc­ces­sion trop élev…

Une hy­po­thèque oc­culte se dif­fé­ren­cie d’une hy­po­thèque clas­sique (prise par votre banque lorsque vous em­prun­tez pour ache­ter votre mai­son) sur deux points: l’hy­po­thèque clas­sique prend rang le jour de son ins­crip­tion au bu­reau des hy­po­thèques et de­vient pu­blique au­to­ma­ti­que­ment. Tout le monde peut en effet consul­ter le re­gistre des hy­po­thèques pour vé­ri­fier si telle ou telle mai­son fait l’objet d’une ins­crip­tion. L’hy­po­thèque oc­culte n’est en re­vanche pas ins­crite au re­gistre des hy­po­thèques: comme son nom l’in­dique, elle est se­crète.

De plus, une hy­po­thèque oc­culte est la­tente. L’Etat ne l’exerce pas im­mé­dia­te­ment le jour du décès, mais dis­pose du droit de l’ac­ti­ver à par­tir de la date du décès. "L’hy­po­thèque oc­culte sert de ga­ran­tie au Tré­sor pu­blic que les hé­ri­tiers paie­ront cor­rec­te­ment les droits de suc­ces­sion et les autres frais. Dans le cas contraire, l’Etat pour­ra ac­ti­ver cette hy­po­thèque. Si elle l’ac­tive dans les dix-huit mois sui­vant le décès, l’effet de l’hy­po­thèque s’exer­ce­ra ré­tro­ac­ti­ve­ment à par­tir du jour du décès. Si l’Etat n’ac­tive cette hy­po­thèque qu’après 18 mois, elle ne pren­dra cours qu’à par­tir de ce mo­ment-là", ex­plique le no­taire So­brie.

Si vous êtes ache­teur, il est vaut mieux évi­ter ce scé­na­rio: dans le pire des cas, l’Etat pour­ra en effet exer­cer son droit d’hy­po­thèque, et faire vendre la mai­son. Il est donc for­te­ment re­com­man­dé de faire ins­crire dans le com­pro­mis que les ven­deurs-hé­ri­tiers dé­clarent – et ap­portent éven­tuel­le­ment la preuve – qu’ils paie­ront leurs droits de suc­ces­sion comme il se doit.

"Mais cela ne donne au­cune ga­ran­tie à l’ache­teur” fait re­mar­quer Maître So­brie. “Une des condi­tions à res­pec­ter, c’est que le bien mis en vente ne soit pas frap­pé d’une hy­po­thèque. Et c’est au no­taire du ven­deur de s’en as­su­rer. C’est une de ses prin­ci­pales res­pon­sa­bi­li­tés. Il ne peut pas prendre le risque de clô­tu­rer la vente si les droits de suc­ces­sion n’ont pas été payés ou s’il n’a pas la ga­ran­tie qu’ils le se­ront. C’est pour­quoi son étude devra conser­ver le pro­duit de la vente – ou du moins une par­tie de la somme – sur un compte sé­pa­ré. Le mon­tant de la vente et les in­té­rêts du compte, se­ront ver­sés aux hé­ri­tiers dès qu’ils au­ront payé les droits de suc­ces­sion.”